4個(gè)數(shù)據(jù)匯總可得:
減少范圍在539-940萬套之間,均值730萬套
減少幅度在36%-63%之間,均值-49%
需求腰斬!
而實(shí)際房地產(chǎn)走勢(shì),已經(jīng)正在按照這個(gè)節(jié)奏暴跌……
中國人民銀行調(diào)查顯示,目前我國民眾對(duì)房價(jià)漲跌的看法已經(jīng)持平,已經(jīng)和上一次2015年救市差不多。
2022年前4個(gè)月的全國30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積暴跌48%,非常吻合上文計(jì)算的下降49%的真實(shí)需求跌幅。這還沒算三四線的地級(jí)市和縣城,算上會(huì)更慘。
如果真的在1-3年的短時(shí)間內(nèi)腰斬50%達(dá)到供需平衡,那么會(huì)帶來2個(gè)嚴(yán)重的后果,根本承受不起:
第一個(gè)影響:房地產(chǎn)公司整個(gè)行業(yè)消失50%,從業(yè)人員減少50%,2000萬人被裁員、失業(yè)。2021年房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)1500萬,上下游行業(yè)加一起預(yù)計(jì)超過3000萬。此外,建筑行業(yè)5800萬人里,至少4000萬跟商業(yè)房地產(chǎn)密不可分。
第二個(gè)影響:土地財(cái)稅減少50%,減少5萬億。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù),2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額:10.4萬億。
由于全國財(cái)政收入的46%以上直接來自賣地收入和房地產(chǎn)稅收,那么全國財(cái)政供養(yǎng)人口6400萬里,將近一半3000萬人相當(dāng)于吃房地產(chǎn)飯。
以上數(shù)據(jù)合計(jì),直接靠房地產(chǎn)就業(yè)的人口大約8000萬。如果房地產(chǎn)不行了,這8000萬的飯碗就拿不穩(wěn)了,需要做減法了。這8000萬人還有配偶、孩子要養(yǎng)活,父母要贍養(yǎng),總?cè)丝诖蠹s3億人。
如果房地產(chǎn)腰斬50%,1.5億人的飯碗不保,都要喝西北風(fēng)。還會(huì)直接引發(fā)金融危機(jī)。
十次危機(jī)九次地產(chǎn),全球歷次大的金融危機(jī)大部分都是由于房地產(chǎn)泡沫崩盤所致。房地產(chǎn)是周期之母,房地產(chǎn)穩(wěn),則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。
而現(xiàn)在,中國房地產(chǎn)不是處在崩的前夕,而是已經(jīng)處在正在過程中……
05
休克昏迷還在喂退燒藥
會(huì)出大問題
房地產(chǎn)現(xiàn)在就像一個(gè)高速行駛的汽車,已經(jīng)跑到300公里/小時(shí),再不減速隨時(shí)可能車毀人亡,但是如果1-3秒內(nèi)車速減到100,是會(huì)死人的。而如果用5-10秒減到120,安全。
而現(xiàn)在的問題是,房地產(chǎn)減速太快導(dǎo)致全身失血50%,已經(jīng)休克昏迷了,但救命政策用的都還是退燒藥,吃下去一點(diǎn)反應(yīng)都沒有,石沉大海。
針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì),救市措施也有,但說實(shí)話,都是些隔靴搔癢的措施,房貸利率從最高點(diǎn)上浮30的6.5%降到現(xiàn)在的最低4.25%,包括一些城市僅僅是放開一些蜻蜓點(diǎn)水的限購,根本不解決問題。
看看鄭州救市的絕望就知道了,三四線城市、縣城遠(yuǎn)遠(yuǎn)比鄭州還慘。
很多人認(rèn)為樓市不行,主要原因是疫情影響,指望疫情緩解了,房地產(chǎn)就能恢復(fù),土地就能賣出去,民眾就愿意買房了,就像以前屢次救市一樣,但“這次真的不一樣”。
疫情固然有影響,但只是疊加因素,加重了本來的病情,而根本問題是真實(shí)需求的急劇萎縮:腰斬50%!再過幾個(gè)月,即使疫情緩解,也解決不了需求減少50%的問題。
所以,目前目標(biāo)只是“房住不炒”,是完全不夠的,還必須有一個(gè)化解降低產(chǎn)能的明確的計(jì)劃、目標(biāo):
需求腰斬50%、市場(chǎng)減半、2000萬人失業(yè)轉(zhuǎn)行再就業(yè)、財(cái)稅減少5萬億,如何應(yīng)對(duì)解決這些問題?每年的具體目標(biāo)是啥?每年解決什么問題?
絕對(duì)不能允許3年內(nèi)硬著陸,至少要拉長到5-10年慢慢化解。比如,每年化解降低10%的產(chǎn)能。
同時(shí),也要盡快加強(qiáng)救市措施,因城施策,出大招,出猛招。比如:
部分城市可以房貸利率7折;
南京強(qiáng)二線城市,應(yīng)該全面取消限購,其實(shí)全面取消限購也未必有用,不止為何叫停;
提高購房人資質(zhì)審查,富人以及公務(wù)員、教師等穩(wěn)定工作的可以鼓勵(lì)多貸款;
提高新房質(zhì)量,改革銷售面積計(jì)算方法,按套內(nèi)可用面積計(jì)算,鼓勵(lì)改善型需求購買新房;
鼓勵(lì)富人買豪宅,北上廣深總價(jià)2000萬以上、南京杭州等總價(jià)1000萬以上的豪宅,也可以全部考慮取消限購,讓富人先買,以穩(wěn)定房企現(xiàn)金流、政府賣地收入。
需求腰斬50%,這是中國有史以來第一次遇到這種問題,而且不可逆,和以往房地產(chǎn)衰退完全不同,比如城鎮(zhèn)化人口減速不可逆、改善住房減速不可逆、適齡購房人口暴跌(黃線)不可逆:
▲黃線對(duì)應(yīng)2021-2030年適齡購房人口,需求分別減少190、300萬套
如果認(rèn)識(shí)不到“這次真的不一樣”的本質(zhì)是:需求腰斬且不可逆,以至于停留在過去的救市政策固有的思維模式,最終貽誤戰(zhàn)機(jī)。
已經(jīng)失血休克昏迷了,還在喂退燒藥,是會(huì)出大問題的。
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