杭州透明售房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示杭州九區(qū)二手房掛牌總量17萬(wàn)套,找房寶數(shù)據(jù)高達(dá)23萬(wàn)套,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示截止5月17日,杭州各城區(qū)(不含富陽(yáng)和臨安)二手房掛牌量22萬(wàn)套。
杭州二手房掛牌量全國(guó)第1:
而且二手房成交數(shù)據(jù)也很慘烈:
2022年4月二手房成交量3000多,同比暴跌60%!按照過(guò)去6個(gè)月月均3400套成交的速度,已有二手房掛牌量賣完需要64個(gè)月、5年半。同時(shí),2022年杭州預(yù)計(jì)又將有12.6萬(wàn)套的新房源交房入市。
如果杭州不救二手房?jī)r(jià),供需大幅扭轉(zhuǎn)導(dǎo)致二手房崩盤,那么新房就要繼續(xù)降價(jià),從而影響賣地收入。
所以,杭州保二手價(jià)格就是保倒掛,保新房,保土拍,這是一個(gè)完整的生態(tài)鏈。
5月17日,杭州救市:未滿五年的本地戶籍家庭可以直接購(gòu)買二手房,外地戶籍社保僅需一年即可購(gòu)買;個(gè)人唯一住房的二手房增值稅五改二!也就是:買新房?jī)H需“落戶+2年社保”、或“不落戶+4年社保”;買二手房?jī)H需落戶、或1年社保。
但5月17日當(dāng)天,杭州新上房源多達(dá)1944套(諸葛找房官網(wǎng)數(shù)據(jù)),24小時(shí)內(nèi)杭州降價(jià)房源數(shù)量達(dá)到68套,大多降價(jià)幅度為5萬(wàn)~20萬(wàn)元,而同期漲價(jià)房源不足10套。
救市之后,反而賣的更多了,降價(jià)房源是漲價(jià)房源的7倍……
03
南京怕了
南京在主要城市依賴度(賣地收入/一般公共預(yù)算收入)中高居全國(guó)第3,土地財(cái)政依賴度連續(xù)幾年超過(guò)100%,最近5年是111%,2021年更是高達(dá)120%!
而南京今年賣地指標(biāo)2000億,馬上6月了才賣了200億,年化完成度只達(dá)到了預(yù)期的20%,暴跌80%,同時(shí)4月財(cái)政收入同比下降55%……這是一個(gè)非??鋸埖臄?shù)字。
所以,南京比誰(shuí)都急,祭出限購(gòu)、限售、貸款等組合拳,甚至出臺(tái)了“無(wú)需購(gòu)房證明,本地戶口、外地戶口都不需要購(gòu)房證明,不限區(qū)域,不限套數(shù)”僅僅存活2小時(shí)就被叫停的政策,可見南京已經(jīng)不僅僅是著急,而是“狗藥治癌癥,病急亂投醫(yī)”。
實(shí)際上,南京政策或許細(xì)節(jié)規(guī)定不到位,但大方向沒問題,也不是必須叫停的,因?yàn)榧词拐娉隽?,也未必就真能刺激上漲。
04
房地產(chǎn)已經(jīng)失血休克昏迷
目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是僅僅是缺水、衰退,而是過(guò)度失血已經(jīng)快休克昏迷了,核心問題是需求的暴跌,供需嚴(yán)重失衡:
供給穩(wěn)定在每年1500萬(wàn)套的高位平臺(tái),而需求暴跌50%,少了730萬(wàn)套,差不多腰斬。
2021年我國(guó)商品房銷售面積為17.9億平方米,住宅占比87%,按人均40平、戶均2.62人計(jì)算,約合1498萬(wàn)套住宅。
需求減少可以從四個(gè)方面計(jì)算,相互印證:
第一個(gè)數(shù)據(jù),年均減少810萬(wàn)套。城鎮(zhèn)化減速少270萬(wàn)套、改善住房面積減速少350萬(wàn)套、適齡購(gòu)房人數(shù)下降少190萬(wàn)套。中性數(shù)據(jù)。
第二個(gè)數(shù)據(jù),按《任澤平:中國(guó)住房存量報(bào)告2022》計(jì)算中得到大概的交叉驗(yàn)證減少539萬(wàn)套。樂觀數(shù)據(jù)。
第三個(gè)數(shù)據(jù),過(guò)去21年年均年均10.4億平方米(866萬(wàn)套)的商品房銷售即可達(dá)到如今的住房均衡水平,如果按此算,年均需求減少632萬(wàn)套。偏樂觀數(shù)據(jù)。
第四個(gè)數(shù)據(jù),按照發(fā)達(dá)國(guó)家數(shù)據(jù)估算,以美國(guó)為例,1990-2015年美國(guó)年均銷售新建住宅70萬(wàn)套,中國(guó)人口是美國(guó)的4倍,那么就是280萬(wàn)套,即使中國(guó)城鎮(zhèn)化、住房面積與美國(guó)有差距,那么按翻一倍好了,那么真實(shí)需求也才每年560萬(wàn)套,相比現(xiàn)在的供給1500萬(wàn)套,需求減少940萬(wàn)套。 上一頁(yè) 1 2 3 下一頁(yè)
標(biāo)簽: 鄭州的絕望 杭州懂了 南京怕了 對(duì)房地產(chǎn)依賴度