最近，房產(chǎn)預(yù)售制再一次成為各界熱議的焦點。起因是2022年全國兩會，其成為不少代表委員關(guān)注的焦點。
全國政協(xié)委員周世虹表示，應(yīng)該盡快把取消房產(chǎn)預(yù)售制提上日程。此前，周世虹已連續(xù)4年提交“實行商品房現(xiàn)房銷售”提案。
除了周世虹，全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東，全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫，全國政協(xié)委員、四川工商聯(lián)副主席張建明等多位來自不同領(lǐng)域的代表委員，也提出了“取消房產(chǎn)預(yù)售制”的建議。
近年來，房產(chǎn)預(yù)售制造成的爛尾和各種交房糾紛不斷呈現(xiàn)。不少專家呼吁，房產(chǎn)預(yù)售制已到了該“壽終正寢”的時候。
為什么會有預(yù)售制?
就全世界范圍看，房產(chǎn)預(yù)售制并不是十分普遍的現(xiàn)象。即使部分國家存在著房產(chǎn)預(yù)售制，也不同于國內(nèi)現(xiàn)行的預(yù)售即交全款的模式。
在美國，大部分的房產(chǎn)都是現(xiàn)房銷售，而且開發(fā)商在交房之前無法從購房者處拿到資金。
在美從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的華人鄭洋表示，在美國，通常一半以上的房屋被預(yù)訂之后，開發(fā)商才能從銀行獲得建筑貸款。買家在初期支付的訂金約為房屋總價的3%，這部分的資金由第三方保管，開發(fā)商無法獲取。在房屋封頂完成交付之后，開發(fā)商才能獲取購房款。
而在英國，在雙方簽訂購買協(xié)議的21天內(nèi)需要支付10%-25%的首付款，6-24個月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，購房的尾款，則是在交房時支付。
我國房產(chǎn)預(yù)售制始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的法律文件中予以明確。該制度自頒布以來深刻影響了中國地產(chǎn)市場。
“當初出臺預(yù)售制的背景是地產(chǎn)行業(yè)資金普遍不足。”一位在地產(chǎn)行業(yè)工作多年的業(yè)內(nèi)人士回憶。
值得一提的是，后來內(nèi)地不少房地產(chǎn)制度，都學(xué)習(xí)自香港。香港的“賣樓花”模式幾經(jīng)發(fā)展，成為內(nèi)地現(xiàn)行的預(yù)售制度。
“預(yù)售制最開始只在地產(chǎn)銷售中占很小一部分，當時國人還不放心期房。但期房常常比現(xiàn)房價格低，后續(xù)價格優(yōu)勢吸引了更多的購買者。后來各大城市房產(chǎn)熱，房企開始高周轉(zhuǎn)模式，預(yù)售制成為普遍主流。”上述業(yè)內(nèi)人士回憶。
不過隨著時間推移，今天，中國地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變。
住建部部長王蒙徽最近公開表示，我國城市發(fā)展已經(jīng)進入了城市更新的重要時期，由過去大規(guī)模的增量建設(shè)，向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變，也就是說，從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。
周世虹認為，隨著金融體系和資本市場的發(fā)展，為開發(fā)商提供了多元化的融資方式，經(jīng)過30多年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成了資本積累，具備較強的資金實力和市場競爭能力，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已經(jīng)不復(fù)存在。
風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購房者
周世虹認為，房產(chǎn)預(yù)售制之所以不合理，原因在于預(yù)售制對購房人非常不公平。
“預(yù)售制度的實質(zhì)是購房人預(yù)先付款，開發(fā)商后交房，中間交房等待期一般為兩年左右，這期間購房人不但要承擔銀行貸款利息，損失了首付款投資的收益，而且還要承擔逾期交房或者不能交房的風(fēng)險。”周世虹表示。
施衛(wèi)東認為，期房銷售的巨大風(fēng)險之處在于付全款，甚至可以貸款付全款。對于銀行來說，實際上是巨大的風(fēng)險資產(chǎn)。
“首先，房都沒建好，借給買房人的錢幾乎是無抵押。其次，通過收預(yù)售款，房地產(chǎn)商等于已經(jīng)加過了杠桿，再來銀行貸款的話，杠桿就太大了，一旦因為各種原因，發(fā)生開發(fā)商破產(chǎn)和跑路事件，房子爛尾，就會嚴重損害購房者的利益和銀行的資金安全。”施衛(wèi)東說。
近年來，在預(yù)售制下，房產(chǎn)維權(quán)現(xiàn)象屢見不鮮，特別是精裝房，出現(xiàn)不少“交房即維權(quán)”的案例。
在施衛(wèi)東看來，從2020年開始，住房整體上供過于求，只有局部地區(qū)、少數(shù)大城市存在結(jié)構(gòu)性短缺。
“這時老百姓買期房承擔了巨大的風(fēng)險。開發(fā)商會因為房子銷售不好，資金鏈斷裂、規(guī)劃調(diào)整、建筑成本增加、建筑商違約等各種原因停工，即使房子勉強造好了，也會有各種質(zhì)量問題、房產(chǎn)證辦不下來等風(fēng)險。而且爛尾樓盤幾乎無開發(fā)商接手，造成大量的資源浪費。這種現(xiàn)象在全國有很多案例。”他說。
在周世虹看來，正是預(yù)售制助推了開發(fā)商盲目擴張、惡性競爭，形成高周轉(zhuǎn)、高負債，極易引發(fā)開發(fā)商資金鏈斷裂、項目爛尾閑置等一系列問題。
更嚴重的是大型房企一旦資金鏈緊張，更多潛藏風(fēng)險將被暴露。
周世虹直言，恒大集團尚有在建未竣工項目778個，涉及223個城市。恒大債務(wù)總金額中有數(shù)千億元為國內(nèi)外金融性債務(wù)。在房子沒交付辦證之前，由恒大向銀行提供擔保，銀行已經(jīng)向恒大發(fā)放了貸款，如果不能按期交房辦證，恒大既不能承擔還款擔保責任，又不能向銀行辦理抵押房產(chǎn)，銀行貸款的償還也處于不確定狀態(tài)。
試點工作亟待加速
如果全面取消預(yù)售制，房價會上漲嗎?在眾多擔憂中，這是最重要的一條。
“不一定造成房價上漲”，周世虹說。他分析，一旦取消預(yù)售制，行業(yè)會加速優(yōu)勝劣汰，即使淘汰一批資質(zhì)不達標的小房企，依然會有資金充沛、實力強的優(yōu)質(zhì)房企參與到相關(guān)建設(shè)中。
2021年，隨著各地房產(chǎn)政策收緊，不少房企資金鏈處于緊張狀態(tài)。
易居研究院首席研究員嚴躍進分析，鑒于近期房企銷售和資金壓力，盲目過渡到現(xiàn)房銷售模式則會進一步加大房企壓力，實際上近期部分地方反而降低了預(yù)售許可標準，而不是提高了預(yù)售許可標準。
施衛(wèi)東分析，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負債行業(yè)，房企需要投入極大的前期資金，取消商品房預(yù)售，開發(fā)商少了一條融資渠道，融資能力差的中小型開發(fā)商將被迫退出。大型房企的資金壓力也將變大，從而拿地更加謹慎。進而地方政府的土地賣不掉或者賣不上價格。這些都可能會導(dǎo)致新房供應(yīng)量總體減少，引起房價上漲和政府的土地出讓金收入減少。
在不少專家看來，多管齊下的“組合拳”，可以把取消預(yù)售制帶來的風(fēng)險降到最低。
“比如要盡快開展全國房地產(chǎn)稅試點落地，此外城市的拍賣地價要合理，對優(yōu)質(zhì)誠信的開發(fā)商，政府和銀行可加大資金和政策的支持力度。”施衛(wèi)東建議。
在取消預(yù)售制的呼聲下，部分地方已經(jīng)開始試點。
2020年，海南出臺文件實行現(xiàn)房銷售制度，成為我國首個全面實施現(xiàn)房銷售的省份。
而在不少城市集中土地競拍中，開放部分“現(xiàn)房銷售”地塊成為最新的舉措。
2021年8月，杭州市第二批供地推出的10宗現(xiàn)房銷售地塊，但到了10月，上述地塊全部無人競拍。
北京也在全國率先推出“競現(xiàn)房銷售”。
值得注意的是，在2月進行的北京2022年度首批集中供地中，18宗地塊中有50%的項目設(shè)置了“競現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，但最終只有朝陽區(qū)崔各莊1宗地塊以4.1萬平方米的“現(xiàn)房銷售”條件最終成交。
南京、成都等城市早年都提出實行現(xiàn)房銷售，但進展既不順利也不理想。2018年，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會向會員單位發(fā)過一份摸底的通知提出，將逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售，但馬上被媒體披露“只是征集意見而已”，后來無疾而終。
“由于行業(yè)慣性，取消房產(chǎn)預(yù)售制一定會遭遇強大阻礙，但不論是推出現(xiàn)房銷售地塊，還是區(qū)域試點，現(xiàn)房銷售探索亟待加速進行。”周世虹說。
