一石激起千層浪。10月23日舉行的第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過了授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定，引發(fā)熱議。25日，A股市場小幅反彈，地產(chǎn)股卻逆勢下跌。為此，金融投資報(bào)記者就房產(chǎn)稅改革涉及的相關(guān)問題及其影響采訪了業(yè)內(nèi)人士。
不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)大幅波動(dòng)
在青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中國社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容看來，開征房產(chǎn)稅具有多重目標(biāo)：其一，為了實(shí)施“共同富裕”發(fā)展戰(zhàn)略?？v觀近20年來，凡是家庭財(cái)富增長得比較多的，都或多或少與房有關(guān)，而有的人擁有幾套，甚至幾十套房子，而有的人連自己居住的首套房都沒有。這與“共同富裕”的發(fā)展戰(zhàn)略是背道而馳的，有必要通過征房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)節(jié)。
安信證券認(rèn)為，當(dāng)前，我國確實(shí)存在著不同群體在住房實(shí)際擁有量及住房客觀需要量上的結(jié)構(gòu)性矛盾，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，有助于在一定程度上緩解這個(gè)結(jié)構(gòu)性矛盾，重點(diǎn)是那些結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)城市。
其二，更有效地實(shí)施“房住不炒”的政策。2016年中央明確房地產(chǎn)的“只住不炒”的市場定位。這意味著房地產(chǎn)市場要由以投資為主導(dǎo)的市場回歸到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵就是讓房地產(chǎn)市場的價(jià)格逐漸下調(diào)，由投資者可承受的價(jià)格水平逐漸轉(zhuǎn)變至消費(fèi)者可承受的價(jià)格水平上來。
其三，可以在一定程度上增加地方政府的財(cái)政收入。中信證券研報(bào)指出，未來房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老劃斷政策以拓寬稅基、適度調(diào)整稅率、設(shè)置房產(chǎn)市值評估比例、首套房免征與人均免征面積等。若后續(xù)開展全國性房地產(chǎn)稅立法與征收工作，假設(shè)房產(chǎn)市值評估比例為70%，預(yù)計(jì)全國房地產(chǎn)稅收入范圍約為380億元至5600億元，難以替代土地出讓收入。
不過，易憲容認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)大幅波動(dòng)。他的理由有三：一是房價(jià)主要還是受信貸、人口、住房供應(yīng)量的影響，并不只是由房產(chǎn)稅決定價(jià)格的升降。
二是從人口角度看，人口多的地方，對房子的需求量就多。從未來看，城市人口凈流入的地方，房價(jià)上漲空間就相對大一些;反之亦然。目前人口凈流入的前10大城市依次為杭州、深圳、廣州、寧波、成都、長沙、重慶、鄭州、西安、廈門。隨著人口往上述城市流入，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象，但東北、西北以及低能級城市，由于人口外遷嚴(yán)重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。
三是從住房供應(yīng)量角度看，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比平均為1.09，其中，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡，只是結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。
希望實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益最大化
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新教授說，房產(chǎn)稅開征后，將加大房屋持有人的持有成本，特別是在房價(jià)下行時(shí)，持有人不僅不能保值增值，而且還將出現(xiàn)“入不敷出”的現(xiàn)象。在此情況下，會(huì)使部分二手房上市轉(zhuǎn)讓，從而使供求關(guān)系發(fā)生變化。這樣可以抑制炒作行為。
“同時(shí)，房產(chǎn)稅開征后，出租房同樣會(huì)受到一定的影響，主要體現(xiàn)在房屋租金上。過去有些人寧愿空置，也不愿意出租，因?yàn)榛旧蠜]有持有成本，但房產(chǎn)稅開征后，每年都要繳納一次房產(chǎn)稅，既然將其作為投資品，不可能不考慮成本問題。那么，如果不轉(zhuǎn)讓，就會(huì)用于出租，而雇傭關(guān)系的改變，將會(huì)使房租下降。”董登新表示。
易憲容則認(rèn)為，試點(diǎn)時(shí)間為五年，雖然時(shí)間比較長，但與由供求關(guān)系來決定的消費(fèi)品市場價(jià)格不同，當(dāng)住房作為特征品時(shí)，不是由供求關(guān)系，而是由市場預(yù)期來決定的，因此，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)有利于引導(dǎo)市場預(yù)期的改變。
不過，另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的短期心理預(yù)期沖擊大于中長期的經(jīng)濟(jì)沖擊;房地產(chǎn)的價(jià)格最終取決于供需本身，稅收只是影響供需的一個(gè)因素，稅收不是萬能的，當(dāng)房地產(chǎn)稅被普及并被公眾接受后，短期心理沖擊就消失了，房地產(chǎn)價(jià)格最終回歸到土地、人口和金融因素。
英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄的預(yù)計(jì)：開征房產(chǎn)稅后，將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加速“洗牌”;同時(shí)，將加大不同能級城市之間的差距，出現(xiàn)低能級城市的房子價(jià)格支撐相對薄弱，而高能級城市的房子價(jià)格支撐相對強(qiáng)勢的現(xiàn)象。
李大霄同時(shí)提出了以下三點(diǎn)希望：一是希望在試點(diǎn)期間，進(jìn)行充分的調(diào)查研究，合理設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅的征收機(jī)制，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、家庭和諧，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益最大化。二是希望本著積極、穩(wěn)妥地進(jìn)行開征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，不要遍地開花、急于求成，在試點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)問題、尋找解決辦法，為正式推開投石問路。三是希望房產(chǎn)稅正式開征前，適當(dāng)調(diào)整和完善與房產(chǎn)稅相關(guān)的其他稅種以及現(xiàn)行土地出讓金模式，使購房者持有環(huán)節(jié)的累計(jì)成本保持在一個(gè)比較適度合理的水平上，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。(本報(bào)記者 楊成萬)
