最近,一種二手房交易的新模式——“帶押過戶”在多個(gè)城市推出,被視為活躍樓市的重要調(diào)整。
從已經(jīng)官宣的幾個(gè)城市來看,南京、蘇州、濟(jì)南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過戶,“帶押過戶”可以大大節(jié)約時(shí)間和金錢成本(主要是原房主),同時(shí)提升二手房交易安全性,業(yè)內(nèi)人士紛紛叫好。
不過據(jù)記者從上述幾個(gè)城市的銀行工作人員處了解到,目前除各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進(jìn)的案例外,大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地,尤其中小銀行多數(shù)未接到相關(guān)通知。有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示,據(jù)其了解,待部分銀行與相關(guān)部門的系統(tǒng)對接工作準(zhǔn)備充分后會(huì)正式執(zhí)行。
事實(shí)上,自《民法典》施行后,“帶押過戶”逐漸具備法律條件,不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,接下來還會(huì)有更多城市跟進(jìn)推出。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下,各銀行作為抵押權(quán)人也有意愿配合執(zhí)行,提振地產(chǎn)需求市場的效果值得期待。
“帶抵押過戶”意味著什么
9月16日晚間,南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號“南京不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)布消息稱,南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式。
南京并不是第一個(gè)推出“帶押過戶”的城市。據(jù)記者不完全了解,8月以來至少有昆明、蘇州、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式,并已有相應(yīng)成功案例。
所謂“帶押過戶”,即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的,無需先行還貸或墊付,即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立(下稱“三項(xiàng)業(yè)務(wù)”)。在此之前,國內(nèi)二手房交易普遍要求賣方(原房主)先解押才能辦理過戶手續(xù),而解押則意味著需要還清按揭貸款。
在還清既有房貸過程中,賣方往往需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等,交易流程復(fù)雜,而如果賣方尋求社會(huì)“過橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。
隨著去年《民法典》的施行,“帶押過戶”已經(jīng)具備放開的法律條件。根據(jù)原《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,財(cái)產(chǎn)(房屋)抵押后的產(chǎn)權(quán)過戶需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致,后者同意則需要抵押人先還清債務(wù),未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓(受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外);《民法典》則明確,抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響,但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。
以南京為例,該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示,該市在《民法典》施行后深化落實(shí)“帶押過戶”的要求,在業(yè)務(wù)流程、技術(shù)支撐、工作指導(dǎo)等方面進(jìn)行優(yōu)化和細(xì)化;福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心也表示,該市早在2021年4月就先行先試開展“帶押過戶”業(yè)務(wù)。
從已經(jīng)官宣放開的幾個(gè)城市來看,“帶押過戶”在流程上大大簡化,三項(xiàng)業(yè)務(wù)普遍可以“一次申請,全部搞定”,百姓只需“進(jìn)一個(gè)窗口,提交一套材料”。賣方交易成本大大降低,而買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。
這一模式真正實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的“無縫連接”,有效防范交易風(fēng)險(xiǎn),既“鎖定”真正的買方,又防止“一房多賣”,也確保了銀行抵押權(quán)的落實(shí)。中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示,過去即使賣方順利籌集資金還清按揭,也依然存在不能過戶的可能,現(xiàn)在這種風(fēng)險(xiǎn)大大降低。
熱點(diǎn)二線城市逐漸落地
從落地情況來看,多地已有成功的“帶押過戶”案例。
以南京為例,該市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已通過與建設(shè)銀行、南京銀行等50多家銀行合作,完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作,交易價(jià)值超過5億元。
就在9月17日,福州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也宣布,通過不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心與建設(shè)銀行、工商銀行的協(xié)同合作,該市于9月15日上午完成了首批政銀合作“帶押過戶”項(xiàng)目;蘇州張家港則在9月初在建設(shè)銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房“帶抵押過戶”登記和按揭貸款業(yè)務(wù)。
更早之前的8月,濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示,目前該市“帶押過戶”已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功,將在全市二手房市場全面推行。
不過據(jù)記者了解,目前蘇州、青島、南京等地“帶押過戶”并未全面實(shí)施,尤其不少中小銀行工作人員表示當(dāng)前尚未接到新的政策通知,二手房過戶依然需要先還清貸款。
有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士對記者表示,據(jù)其了解,因?yàn)樯婕跋到y(tǒng)對接等問題,目前多數(shù)銀行與相關(guān)部門仍在為此準(zhǔn)備當(dāng)中,全面落地可能還需要一定時(shí)間。
記者注意到,目前推出“帶押過戶”政策的城市普遍配套了賬戶監(jiān)管要求,以保證資金安全。以濟(jì)南為例,該市推出的“帶押過戶”新流程中引入了公證“提存賬戶”環(huán)節(jié),即在交易未完成之前,所有資金均由該賬戶監(jiān)管,確保資金安全,一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況,交易失敗,資金原路返還,避免發(fā)生資金糾紛。
“‘預(yù)告登記’后的提前放款,為交易雙方帶來了‘活水’,但這‘活水’能否順利流入賣方貸款銀行的賬戶,特別是跨行交易,除了職能部門的審批、登記,資金的交付也都要做到全程封閉運(yùn)行。”濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示。
效果如何,對銀行有何利弊
增加交易便利性、降低成本和風(fēng)險(xiǎn),歸根到底是為了促進(jìn)剛需群體購房需求,激發(fā)房地產(chǎn)市場活力。董希淼表示:“帶押過戶”對于提升買賣雙方的交易意愿、提高市場活躍度有很大作用。”
他認(rèn)為,“帶押過戶”與過去的“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處,不過不同的是,“轉(zhuǎn)按揭”依然要解除質(zhì)押后進(jìn)行,“帶押過戶”相比之下更為便捷且監(jiān)管安全。所謂轉(zhuǎn)按揭,主要是指借款人出售作為抵押物的房屋,經(jīng)貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款,不過依然需要解除抵押后進(jìn)行,包括同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。
目前來看,多數(shù)“帶押過戶”主要以在同一銀行續(xù)貸為主。有市場觀點(diǎn)指出,雖然“帶押過戶”對提振樓市有利好作用,但對其他銀行來說可能縮小了通過二手房交易實(shí)現(xiàn)的信用擴(kuò)張空間。
對此董希淼不以為然。他分析,因?yàn)樽鳛榈盅簷?quán)人的銀行需要配合房管部門完成“帶押過戶”,而當(dāng)前銀行流動(dòng)性充足,并不缺少貸款額度,因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求,利好明顯。
“原來無非是還一筆然后再貸一筆,這個(gè)沒有什么大的影響。”董希淼舉例稱,當(dāng)前的“帶押過戶”與企業(yè)貸款中的無還本續(xù)貸有點(diǎn)類似,即續(xù)貸效率更高、成本更低。
從今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)成交和居民中長期貸款數(shù)據(jù)來看,當(dāng)前樓市需求依然低迷。不少市場人士認(rèn)為,作為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)壓力較大,因此參與配合的意愿較強(qiáng)。后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)“帶押過戶”模式,加上部分城市全面落地,相應(yīng)效果值得期待。
事實(shí)上,目前除熱點(diǎn)二線城市外,深圳也在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”的二手房交易,不過該案例屬于查封房產(chǎn),成為首個(gè)執(zhí)行這一模式的一線城市。有分析指出,免去贖樓環(huán)節(jié)可以減少贖樓資金利息、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用,按目前市場一般贖樓費(fèi)用測算,可以將交易成本直接降低三分之一,這對被查封房產(chǎn)(贖樓的費(fèi)用更高)降低的比例無疑更大。
標(biāo)簽: 帶押過戶 節(jié)約時(shí)間 金錢成本 活躍樓市