陳濤所講的“監(jiān)管收緊”，指的是今年7月底住建部等8部門聯(lián)合發(fā)文，關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，其中重點提及對挪用交易監(jiān)管資金的整治。彼時，有業(yè)內(nèi)人士告訴《紅周刊》記者，在8部門發(fā)布《通知》所要求整治行為中，挪用交易監(jiān)管資金的相關(guān)整治對房企影響最大。因為房企資金鏈較緊張，幾乎所有的開發(fā)商都會千方百計地挪用商品房預(yù)售資金，能夠完全遵守預(yù)售資金監(jiān)管制度的房企屈指可數(shù)。
那么預(yù)售資金監(jiān)管的趨嚴(yán)，是如何影響房企的償債資金的呢?
陳濤告訴《紅周刊》，以前房企剛拿地，在還沒有進(jìn)行較大投入時，就可以收回回款挪作他用，但現(xiàn)在嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策后，樓盤結(jié)構(gòu)封頂才能拿到預(yù)售資金的50%，竣工備案再收回20%……以現(xiàn)在樓盤常見的30層層高為例，從開始施工到結(jié)構(gòu)封頂可能要等半年到一年時間，資金放在預(yù)售監(jiān)管資金中出不來，這無形中使房企的資金周轉(zhuǎn)周期被大大拉長。
雖然各地的預(yù)售資金監(jiān)管政策不大相同，但本質(zhì)大同小異。陳濤以杭州為例，杭州普遍按照建設(shè)資金的130%進(jìn)行監(jiān)管。也就是說，一個10億元的項目，建造成本如果是5億，則需要放6.5億元進(jìn)監(jiān)管賬戶，用于支付該樓盤項目的各類工程款。但實際上，即便10億元的項目全部清盤，也只能收回30%、40%的首付款，即三四億元。“收到的首付款未必能夠支付工程款，更不用說監(jiān)管資金了。”
這也就解釋了，為什么以前預(yù)售監(jiān)管資金能拿出來的情況下，可以理解為這是公司的錢。但對于現(xiàn)在的房企來說，雖然賬面資金超百億，但并不代表房企真的有錢，這其中還包含了業(yè)主的預(yù)售資金，而并非實際的公司現(xiàn)金。
“除了受監(jiān)管資金的影響外，房企貨幣資金使用受限、無法動用，還可能和專用于某種目的的專項資金、擺賬資金等相關(guān)。”中房商學(xué)院副院長鄧明政向《紅周刊》記者如是說。
此外，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，在手資金超百億還不了十幾億債券的矛盾現(xiàn)狀，也說明衡量現(xiàn)金流或償債能力方面比較復(fù)雜。“如何客觀衡量企業(yè)的資金狀況，不能簡單以多少銷售業(yè)績或現(xiàn)金流的規(guī)模去確定，要充分考慮債務(wù)的規(guī)模和企業(yè)未來項目待投入的資金。”
而從改善的角度看，嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似現(xiàn)金短債比是相對好操作的指標(biāo)，企業(yè)可通過出售資產(chǎn)等比較容易改善此類指標(biāo)。但是反過來也說明此類指標(biāo)去衡量企業(yè)的經(jīng)營狀況略有不足。從后續(xù)企業(yè)發(fā)展來看，對于此前持續(xù)拿地而近期突然動作很小、月度銷售數(shù)據(jù)持續(xù)且明顯下跌、融資頻率增大且利率明顯高于行業(yè)平均水平的企業(yè)，都需要關(guān)注的。加之償債高峰期的到來，要警惕出現(xiàn)新的爆雷案例。
銷售回款成破局關(guān)鍵
銀行放款延后拖長回款周期
作為行業(yè)內(nèi)部人士的陳濤告訴《紅周刊》記者：“目前，房企償債的大部分資金主要依靠銷售回款。”
因為在金融政策收緊的大背景下，很多公司的回款現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)問題，就會變相成為債務(wù)問題。不難看出，回款是房企維持現(xiàn)金流安全的關(guān)鍵一環(huán)。一般來說，房企的回款速度主要受到兩大因素影響：一是，網(wǎng)簽政策與銀行貸款審核速度;二是，房企的銷售去化速度。
不過《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下無論是銀行的放款周期還是房企的去化成效，時間周期都在拉長。
10月15日，某房地產(chǎn)上市公司上海和周邊城市的營銷負(fù)責(zé)人李強(qiáng)(化名)告訴《紅周刊》記者，現(xiàn)在銀行基本上都不審核放款了，大多推到明年去放。而局部還有額度在放款的，也都是(房企)拿錢去換，以千分之三到千分之五的對價來交換貸款額度。“比如，如果房企想要換取一個億的貸款額度放款，可能需要支付30萬～50萬元不等的費用。”
不過，近期房貸利率似乎有松綁信號。10月20日，貝殼研究院研報指出，10月份20個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，從下調(diào)城市名單來看除廣深之外，主要還是洛陽、中山、襄陽等三四線城市。此外，據(jù)樂居等媒體報道，廣州、佛山等地銀行額度有放松跡象，有銀行稱最快一周即可放貸。
對此，李強(qiáng)表示，其所管轄的長三角區(qū)域并沒有出現(xiàn)貸款松動。他推測，上述現(xiàn)象可能是有些用力過度的地區(qū)在修正政策，但應(yīng)該不是大面積的寬松。利率下調(diào)對樓市的影響，他們暫時沒有直觀感受到。利率開始松動是好事，但傳導(dǎo)到銷售端還需要3～6個月時間。
銷售額下滑 “金九銀十”不再
房企后續(xù)發(fā)債融資或呈現(xiàn)冰火兩重天
李強(qiáng)的實際直觀的感受更多源于信貸的收緊，以及其所在長三角區(qū)域的樓市降溫，他告訴《紅周刊》記者：“一線城市比如上海受影響相對較小，不過即便如此，和上半年較熱的樓市氛圍相比，今年下半年上海大約減少了20%～30%的客戶量。而二線城市蘇州、南京、南通的表現(xiàn)更加疲軟。”
據(jù)他介紹，目前蘇州的一些項目在以價換量，基本上龍頭房企都在打折，折扣力度在8.5折左右。像某TOP20房企，由于內(nèi)部資金壓力較大，其位于蘇州的樓盤已經(jīng)打到7折，堪稱“血腥”。各房企為了促銷還推出了送車位、送物業(yè)費等優(yōu)惠活動。
“南通的樓市環(huán)境較蘇州更為嚴(yán)峻。基本上全線都在打折，6.5折、7折、8.5折比比皆是。而從上個月開始，平湖、海寧等地樓市和天氣一樣，一夜之間就冷下來了，一個客戶都找不到。”
李強(qiáng)很慶幸其管轄范圍主要在上海。“受益于上半年上海樓市較熱，推盤時機(jī)把握較好，(推盤)主要集中在上半年，我今年基本上沒有太大壓力。”不過分管其他區(qū)域公司的同事似乎并沒有這么好的運氣，他指出，“集團(tuán)會議上明顯能感受到其他區(qū)域壓力很大，南京公司、廣州公司、武漢公司都是一片哀鳴。”
李強(qiáng)所在公司的情況并非個例。最直觀的感受就是，以往各房企發(fā)力沖刺的“金九銀十”不復(fù)存在?！都t周刊》記者對2020年銷售額排名前20的房企進(jìn)行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)除中國恒大、綠地控股未披露2021年9月單月銷售情況外，其他18家規(guī)模房企的9月銷售情況均出現(xiàn)明顯“跳水”，且降幅多在30%左右，如保利發(fā)展9月合同銷售額360.2億元，同比下滑28.42%。更有甚者如中海地產(chǎn)等少數(shù)房企單月銷售跌幅跌破40%。9月，中海地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額203.7億元，同比下滑41.22%。
在數(shù)據(jù)中，《紅周刊》也發(fā)現(xiàn)有規(guī)模房企銷售額逆勢而上，如綠城中國實現(xiàn)逆襲，9月實現(xiàn)合同銷售額370億元，同比增長41.22億元。值得一提的是，綠城中國前9月的銷售完成情況也遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于多數(shù)房企的年度完成情況，即70%左右。公告指出，今年前9月，綠城中國累計取得合同銷售金額約2621億元，同比增長63%。
記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，上述房企的逆勢增長可能受到兩方面因素影響：一方面，不同于其他大多數(shù)房企，該房企還布局有代建業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了一定量的銷售額;另一方面，銷售額的明顯反彈，也和該公司的推盤量有關(guān)。一般來說，房企加快推盤、加速銷售，比較容易對業(yè)績有拉升作用。就綠城來說，這兩年在做大規(guī)模、明顯發(fā)力。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴《紅周刊》記者，從房企本身來說，近期需要繼續(xù)加快項目的銷售，以改善現(xiàn)金流狀況。而對于各類發(fā)債工作來看，房企之間的差異明顯會放大。四季度銷售業(yè)績改善明顯的房企，后續(xù)發(fā)債等方面的機(jī)會將增多。而業(yè)績改善不明顯的房企，則會顯得比較被動。
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