時隔將近20年，北京集體土地征收補償政策再現(xiàn)重大調整。
近日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站發(fā)布了一則關于對《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法》(征求意見稿，下稱《辦法》)公開征求意見的公告。根據(jù)該公告，北京將按照《土地管理法》的要求，將“拆遷”改為“搬遷”，廢止房屋拆遷許可證制度，并且將集體土地上房屋搬遷補償納入征收集體土地征收程序，實現(xiàn)征地與房屋搬遷同步實施。
北京市規(guī)劃自然資源委相關負責人表示，制定該《辦法》是落實《中華人民共和國土地管理法》(下稱《土地管理法》)的具體舉措，是對北京市征收集體土地房屋補償政策的重大調整。其施行后，自2003年8月沿用至今的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(市政府令第124號，下稱“124號令”)將同時廢止。
國家發(fā)展和改革委員會宏觀經濟研究院國土經濟室主任、研究員黃征學對《華夏時報》記者表示，征地與房屋搬遷同步實施，實際上就是按照《土地管理法》的要求，征地雙方達成協(xié)議之后再報批。“調整后能夠提高土地征收效率，避免了報批后雙方無法達成一致意見造成的種種問題，也將大大減少拆遷‘釘子戶’的矛盾，”他解釋，“現(xiàn)在很多地方都出現(xiàn)了這種問題，集體土地雖然征收了，但是上面的房屋一直拆不了，不能凈地出讓，就沒法開工建設。”
從“拆遷”到“搬遷”
2020年1月起實施的《土地管理法》明確將農村村民住宅補償納入到征地程序，并設置了征地批準前公告、聽證等程序。根據(jù)這一程序，縣級以上地方人民政府擬申請征收土地，應開展擬征收土地現(xiàn)狀調查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等予以公告。如多數(shù)被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定，政府應組織聽證會并修改方案。被征收人簽訂征地補償安置協(xié)議后，政府方可申請征收土地。
不過，已經施行了將近20年的124號令中，有關拆遷管理、補償和安置程序尚未與《土地管理法》更新一致。北京市規(guī)劃和自然資源委員會在關于《辦法》的起草說明中表示，廢止124號令已納入市政府立法計劃，市規(guī)劃自然資源委會同市住房城鄉(xiāng)建設委、市農業(yè)農村局在經過對14個區(qū)的調研和三次征求區(qū)、市級有關部門意見后，共同草擬了《辦法》。
黃征學認為，“拆遷”和“搬遷”雖然大體上意思相近，但從主體上來看還是有不同的。“拆遷”的主體是政府，而“搬遷”的主體是使用土地的農民集體。一字之差的背后，農民在征地過程中有了更多的參與權、監(jiān)督權和話語權。
北京金訴律師事務所主任、北京市法學會不動產法研究會理事王玉臣向《華夏時報》記者表示，征收與房屋搬遷同步實施一方面有利于保障被征收人的知情權、參與權。房屋安置補償方案等各項補償方案、標準都需要廣泛聽取被征收人的意見，也就是說被征收人對于征收后的安置補償情況能夠更及時地知情、更深入地參與、更充分地發(fā)表意見;另一方面，也有利于保障被征收人的居住權、財產權等相關權利。被征收人的居住權、財產權等相關權益的具體保障方案都需要提前制定并且需征得各方同意，在保障被征收人相關權益的同時，也有利于促進征收工作的平穩(wěn)推進。
強化以房屋安置方式為主
除了調整征地程序外，《辦法》還明確了多種征地補償安置方式，主要有房屋安置和貨幣補償方式。符合房屋安置對象認定條件的，可以選擇房屋安置或貨幣補償方式，有條件的地區(qū)也可以選擇重新安排宅基地建房方式;不符合房屋安置對象認定條件的，應當實行貨幣補償方式。
對于安置房安置面積，本著“限高、擴中、托底”的原則確定。對宅基地面積超過補償控制標準的部分，只給予貨幣補償;對宅基地面積低于宅基地審批最低標準的，置換安置房面積按照最低標準的一定比例計算。
記者了解到，目前在各地出臺的集體土地征收補償政策中，安置房安置、房票安置、宅基地安置、貨幣補償是主要的幾種補償方式。例如，重慶主要采取農村宅基地自建安置、安置房安置或者貨幣安置;上海可以選擇貨幣補償或產權房屋調換;廣州的補償安置方式包括復建安置、產權調換、貨幣補償?shù)取?/p>
而北京市規(guī)劃和自然資源委員會在起草說明中提到，要強化以房屋安置方式為主，做到安置房先行，安置房源一般應為具備入住條件的現(xiàn)房，安置房源為期房的，盡量縮短安置周期。
中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者指出，此前的政策中并未明確房屋安置或是貨幣安置為主，但實際操作中，由于房價較高，老百姓大多選擇房屋安置。
此外，《辦法》還填補了集體土地上的非住宅房屋補償政策的空缺，提出采取貨幣補償?shù)姆绞綖橹?，包括非住宅房屋重置成新價、搬遷補助費、設備搬遷和安裝費及停產停業(yè)損失補償費，停產停業(yè)損失補償要結合用途、經營狀況、納稅情況等因素確定。
