隨著樓市進(jìn)入下行期，保交樓成為不少地方的難題。
由于多輪疫情沖擊等影響，今年以來鄭州已售商品住宅中停工、半停工的項(xiàng)目數(shù)量大增，引發(fā)較多關(guān)注。
10月6日，鄭州市公布，通過多措并舉推進(jìn)保交樓，目前已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中，有145個實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工，鄭州“保交樓、穩(wěn)民生”專項(xiàng)行動取得重要階段性成果。
復(fù)工只是第一步，確保持續(xù)性復(fù)工才是關(guān)鍵，對于資金需求龐大且處于開工高峰期的鄭州房地產(chǎn)市場而言，這無疑仍有許多考驗(yàn)。
多措并舉初見成效
在145個復(fù)工項(xiàng)目中，包括備受關(guān)注的鄭州高新區(qū)永威金橋西棠、中原區(qū)啟福城、管城區(qū)鑫苑國際新城、新鄭康橋那云溪、金水區(qū)豫森城等。
鄭州高新區(qū)永威金橋西棠銷售人員告訴中國新聞周刊，該項(xiàng)目目前已復(fù)工。
此外，兩個未復(fù)工的項(xiàng)目中：新密市凱旋山項(xiàng)目進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，新鄭市盛華學(xué)府項(xiàng)目開始破產(chǎn)清算，預(yù)計11月底前可實(shí)現(xiàn)復(fù)工。
自9月7日部署“保交樓”專項(xiàng)行動以來，30天里，鄭州打出了一系列組合拳。
在鄭州市的統(tǒng)籌布局下，鄭州公安系統(tǒng)圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領(lǐng)域犯罪開展調(diào)查取證，共約談147家停工項(xiàng)目企業(yè)562家次，累計受理房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪案件50起，立案偵辦31起，采取強(qiáng)制措施37人，限制出境人數(shù)250人，促成資金回攏85.06億元。
鄭州法院系統(tǒng)構(gòu)建“一樓盤一法官”工作模式，共解封相關(guān)項(xiàng)目37個;解封土地21宗，解封土地36.6萬平方米;解封房產(chǎn)379套，解封房產(chǎn)3.08萬平方米;解封賬戶380個，解封資金8.62億元等。
鄭州財政金融系統(tǒng)已落地4個項(xiàng)目18.7億元銀行配資，批復(fù)7個項(xiàng)目13.24億元銀行配資;同時爭取中原銀行“保交樓”專項(xiàng)貸款授信額度50.1億元，撥付平臺公司32.6億元，推動鄭州銀行專項(xiàng)借款配資已過會審批56.92億元，投放18.42億元;市地產(chǎn)紓困基金已確定落地項(xiàng)目8個，涉及總投資27億元;首批購買人才公寓2萬間，涉及金額57億元，正在按建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)陸續(xù)撥款。
鄭州住房保障系統(tǒng)積極申請國家專項(xiàng)借款，獲得首批70億元專項(xiàng)借款資金支持，目前70億元專項(xiàng)借款已經(jīng)足額撥付至具體項(xiàng)目的政府監(jiān)管賬戶。
同時，鄭州市全面壓實(shí)房企自救主體責(zé)任，督促企業(yè)通過處置未開發(fā)土地、在建項(xiàng)目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式瘦身自救、斷臂求生，籌集資金125億元，涉及78個項(xiàng)目。其中，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押借款21.86億元，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)2.4億元，通過退還土地變現(xiàn)1.2億元，其他渠道獲取資金92.4億元。
對于接下來的資金安排，鄭州市紓困基金專班“十一”長假期間已經(jīng)與信達(dá)資產(chǎn)、中豫建投就省市紓困基金加強(qiáng)合作達(dá)成一致意見，初步同意由河南省紓困基金受讓市紓困基金50億元，用于支持鄭州市“保交樓”項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴中國新聞周刊，這些政策主要分為三類，一類是通過資金注入，解決項(xiàng)目短期資金流動問題，盤活停工項(xiàng)目，如紓困基金、專項(xiàng)借款等;第二類是改變項(xiàng)目屬性，如一些項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為棚改項(xiàng)目、一些項(xiàng)目收購后變?yōu)槿瞬殴⒌?第三類是通過壓實(shí)房企責(zé)任瘦身自救，打擊資金非法抽逃，從房企端回籠項(xiàng)目資金。
張波表示，此次鄭州市多措并舉，根據(jù)不同房企不同項(xiàng)目制定不同的處理措施，并且參與部門較多，力度較大，充分體現(xiàn)當(dāng)?shù)乇＝粯堑臎Q心。
開工高峰期需充足資金
目前鄭州復(fù)工保交樓的態(tài)勢較好，但更要看后續(xù)復(fù)工的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，毫無疑問，資金是復(fù)工的最關(guān)鍵因素。
據(jù)安居客房產(chǎn)研究院不完全監(jiān)測顯示，截至8月底，鄭州涉及停工、延期交付的問題項(xiàng)目共100多個，合計規(guī)劃建面約6300萬平方米。這些項(xiàng)目的開盤時間普遍在2019年以后，交付時間普遍在2021年及之后。其中，原本2021年交房但出現(xiàn)延期的占比達(dá)23%，2022年交房但出現(xiàn)延期的占比達(dá)28%，2023年交房但進(jìn)度延緩的占比達(dá)23%，2024年交房但進(jìn)度延緩的占比達(dá)13%。
一家房企工程負(fù)責(zé)人告訴中國新聞周刊，交房前涉及裝修、基礎(chǔ)設(shè)施、景觀、道路等多項(xiàng)工程投入，正是使用資金的高峰期。
從上述安居客統(tǒng)計的鄭州停工項(xiàng)目來看，87%的項(xiàng)目交房時間在2021年之后，其中2022年原定交房但出現(xiàn)延期的項(xiàng)目最多，這意味著，當(dāng)前的資金壓力是較大的。
從目前看，鄭州已經(jīng)落實(shí)的各類資金在數(shù)百億元，其中，紓困基金已落實(shí)數(shù)十億元。
“一方面，需要加大房企端的資金回籠，但另一方面，由于房企普遍面臨較大的債務(wù)壓力，從外部注入資金的重要性更加凸顯”，張波表示，鄭州地產(chǎn)紓困基金以100億母資金去撬動更多的社會資金加入，是充分利用金融工具實(shí)現(xiàn)保交樓任務(wù)，但目前從外部注入的資金仍顯不足。
一是市場對房企普遍缺乏信心，導(dǎo)致介入債權(quán)基金的意愿不積極，而政府紓困基金規(guī)模有限，導(dǎo)致“僧多粥少”;二是當(dāng)前有限規(guī)模的資金池，自然提高了對房企或項(xiàng)目的篩選標(biāo)準(zhǔn)，而符合要求的并不多;三是，對于需要收并購的和破產(chǎn)重組的項(xiàng)目而言，對其進(jìn)行有效評估需要花費(fèi)大量時間。
根據(jù)鄭州市公布，目前已排查出147個已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目，但在當(dāng)前的市場環(huán)境下，停工風(fēng)險是否會蔓延也值得關(guān)注。事實(shí)上，這147個項(xiàng)目僅僅是已售停工項(xiàng)目，但是對于許多未售項(xiàng)目而言，隨著進(jìn)入施工期，其資金和銷售難題也值得關(guān)注。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年，鄭州商品房屋施工面積20503萬平方米，住宅施工面積14002.3萬平方米。商品房新開工面積3169萬平方米，同比下降3.7%;其中，住宅2490萬平方米，同比上升9%。
這意味著，當(dāng)前，正是鄭州房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的高峰期，也是資金急需的時期。
以河南龍頭房企建業(yè)地產(chǎn)為例，在鄭州，下半年建業(yè)地產(chǎn)有8個項(xiàng)目要交付，共計117.6萬平方米，包括鄭西聯(lián)盟新城六期14.62萬平方米;另外有兩個項(xiàng)目開工建設(shè)，其中包括28萬平方米的誠園三期項(xiàng)目。
此外，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州還有大量的在建項(xiàng)目，這些同樣需要不菲的資金投入。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目192個，在建項(xiàng)目建筑面積3143萬平方米;其中位于鄭州的項(xiàng)目24個，建筑面積為700萬平方米。
在此前鄭州市首批房企保交樓紓困座談會上，建業(yè)正是其中之一。
隨著河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)正式入股建業(yè)地產(chǎn)，建業(yè)地產(chǎn)通過股權(quán)融資的方式獲得了資金和國企背書，但短期來看，隨著大量項(xiàng)目進(jìn)入施工期，建業(yè)地產(chǎn)仍需要較多的資金支出。
而在今年前9個月，建業(yè)地產(chǎn)銷售總額193.63億元，同比減少56.0%;總合同銷售建筑面積273.03萬平方米，同比減少53.1%。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池向中國新聞周刊表示，開發(fā)商銷售收入下降，勢必對保交樓產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。
行業(yè)良性循環(huán)是長久之計
張波表示，對于保交樓工作，還需要重塑市場信心以促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，從市場端解決資金問題。
國慶期間，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布通知，自10月1日起，鄭州首套個人住房公積金貸款執(zhí)行新的利率，五年期(含五年)以下由現(xiàn)行的2.75%下調(diào)至2.6%，五年期以上由現(xiàn)行的3.25%下調(diào)至3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率保持不變，即五年期(含五年)以下為3.025%，五年期以上為3.575%。
在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策背景下，今年以來，鄭州已出臺一系列樓市紓困政策。今年3月，鄭州開始松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”，打響樓市政策調(diào)整“第一槍”;4月，鄭州市推出10條“青年人才新政”，吸引更多青年來鄭州;6月，鄭州重啟棚改房票安置政策;9月13日，鄭州擬進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件，凡在中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所(含租賃)的人員，不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制，可在鄭州申請落戶。
隨著鄭州樓市政策的松動以及保交樓工作的推進(jìn)，鄭州樓市的成交有所好轉(zhuǎn)。
8月份，鄭州全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比7月份增加24億元;商品房銷售84.61萬平方米，同比實(shí)現(xiàn)了正增長;9月份，鄭州全市商品房銷售106.05萬平方米，環(huán)比增長25.34%。
趙秀池向中國新聞周刊表示，隨著適度寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，加上市場態(tài)勢的變化，為推動“保交樓”創(chuàng)造了良好的條件。
不過，從今年1—9月來看，鄭州樓市整體成交同比下跌仍然超過三成。
另外，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州市房屋實(shí)際銷售面積2699.3萬平方米，下降21.2%;銷售金額2608.5億元，下降22.6%。與此同時，鄭州市2021年的GDP為1.27萬億元;人均可支配收入為3.95萬元。
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和購買力來看，鄭州樓市仍需市場、政策等更多支撐因素。
今年十一期間，鄭州部分項(xiàng)目成交量大幅上漲，其中，鼎盛陽光城國慶假期7天賣了300多套房子，成為當(dāng)前的銷冠項(xiàng)目。
該項(xiàng)目一位知情人士表示，該項(xiàng)目最近開盤的一批特價房源價格在12000元/平方米，比其他樓棟價格便宜了近3000元/平方米，由于價格降到消費(fèi)者的心理價位，自然搶手。
張波表示，無論從人口增長還是從城鎮(zhèn)化建設(shè)角度看，鄭州還是有很大發(fā)展空間，隨著樓市政策及人口政策的松動，市場仍有較大的購買潛力。
趙秀池表示，樓市政策需要因城施策、一城一策展開，各地應(yīng)該根據(jù)城市化情況及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，制定一系列促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性循環(huán)、支持合理性購房需求的政策。
