昨天上午，杭州正式公布了《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》(下稱《管理辦法》)，自2021年12月27日起施行，杭州版共有產(chǎn)權(quán)房正式登場。
《管理辦法》共41條，從概念定義、用地保障、建設(shè)方式、戶型面積、價(jià)格管理、準(zhǔn)入條件、銷售和申購程序、不動(dòng)產(chǎn)登記、增購回購管理、上市交易限制、違規(guī)處理制度等15個(gè)方面進(jìn)行了明確，規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)和管理，保障市民住房基本需求。
明確概念定義
共有產(chǎn)權(quán)保障住房是指由政府提供政策，建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，限定面積、銷售價(jià)格、使用和處分權(quán)利，面向符合條件的市區(qū)戶籍和穩(wěn)定就業(yè)的非市區(qū)戶籍家庭供應(yīng)，實(shí)行政府與購房家庭按份共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。
《管理辦法》第四條明確購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房享有與購買商品住房同等的公共服務(wù)權(quán)益。
明確建設(shè)方式
共有產(chǎn)權(quán)保障住房采取劃撥土地集中新建、出讓土地集中新建以及既有房源轉(zhuǎn)用三種籌集方式。其中，出讓土地集中新建的，按照“限房價(jià)、定份額、競地價(jià)”的原則，在宗地出讓方案中限定購房家庭所持份額，明確套型面積、交付時(shí)間、銷售方式、銷售基準(zhǔn)價(jià)等內(nèi)容，以“競地價(jià)”方式公開出讓住宅用地，由土地受讓企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
同時(shí)，明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)用地納入本市國有建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，其用地指標(biāo)按不低于國有建設(shè)用地出讓總量的一定比例單列,用地予以優(yōu)先供應(yīng)。
明確戶型面積
共有產(chǎn)權(quán)保障住房戶型以中小套型為主，套型設(shè)計(jì)應(yīng)功能布局合理，有效滿足居住需求。既有房源轉(zhuǎn)用的，不受前述套型限制。
明確價(jià)格管理
共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價(jià)按同地段、同類型商品住房市場價(jià)格合理優(yōu)惠后確定。單套銷售價(jià)格按照銷售基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度確定，在售房階段向社會公布。
劃撥土地共有產(chǎn)權(quán)保障住房，購房家庭可根據(jù)支付能力在50%-80%范圍內(nèi)選擇產(chǎn)權(quán)份額比例，按照單套銷售價(jià)格對應(yīng)的不同比例支付購房款。出讓土地共有產(chǎn)權(quán)保障住房，購房家庭產(chǎn)權(quán)份額為土地出讓時(shí)已確定的份額比例，按照單套銷售價(jià)格對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例支付購房款。
明確準(zhǔn)入條件
按照戶籍非戶籍全覆蓋、分類確定準(zhǔn)入原則，明確在符合限購前提下，戶籍家庭需要滿足：主申請人具有一定年限以上市區(qū)戶籍、購房家庭一定年限內(nèi)在市區(qū)無房、單身申請人需年滿30周歲以及市政府規(guī)定的其他條件，
非戶籍家庭需要滿足：主申請人持有《浙江省居住證》或《浙江省引進(jìn)人才居住證》、主申請人申請前在市區(qū)累計(jì)繳納社保或個(gè)人所得稅滿一定年限、購房家庭一定年限內(nèi)在市區(qū)無房、單身申請人需年滿30周歲以及市政府規(guī)定的其他條件。
購房家庭房產(chǎn)核定的范圍包括：申請家庭(含未成年子女)在市區(qū)已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的房產(chǎn)、購房合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)、承租的公有住房(福利分房)、已簽訂征收(拆遷)安置協(xié)議未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的房產(chǎn)，以及批地建房情況等。其中涉及年限的規(guī)定以及房源供應(yīng)方案具體在申請時(shí)的受理公告中明確。
明確銷售和申購程序
共有產(chǎn)權(quán)保障住房采用申請預(yù)售、發(fā)布公告、資格審核、配售搖號選房四個(gè)步驟的銷售和申購程序。其中資格審核環(huán)節(jié)，由申請家庭提出申請，經(jīng)審核后按規(guī)則確定配售搖號選房排序名單并進(jìn)行公告。具體的規(guī)則將在受理公告中明確。
配售搖號選房環(huán)節(jié)，放棄選房或選房后放棄購房的家庭，自當(dāng)次選房結(jié)束之日起兩年內(nèi)不得申請共有產(chǎn)權(quán)保障住房。
明確簽訂合同
共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭應(yīng)與開發(fā)企業(yè)簽訂《共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房合同》，與代持機(jī)構(gòu)簽訂《共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用管理協(xié)議》。
明確不動(dòng)產(chǎn)登記
共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭應(yīng)按規(guī)定辦理共有產(chǎn)權(quán)保障住房不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記證明和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，附記共有產(chǎn)權(quán)保障住房、購房家庭份額、政府份額、限制交易年限等內(nèi)容。劃撥和出讓土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，不動(dòng)產(chǎn)登記土地性質(zhì)分別為劃撥和出讓。
明確與其他住房保障政策的銜接
承租公租房、保障性租賃住房的家庭購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，應(yīng)當(dāng)在簽訂購房合同前騰退原承租的房源;享受公租房租賃補(bǔ)貼、高層次人才租賃補(bǔ)貼、新引進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生租房補(bǔ)貼的家庭購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，自簽訂購房合同次月起停止發(fā)放上述補(bǔ)貼。
明確增購管理
共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可向代持機(jī)構(gòu)提出一次性增購政府份額的申請，增購后住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房, 仍視作享受過共有產(chǎn)權(quán)保障住房保障。
劃撥土地權(quán)利性質(zhì)調(diào)整為出讓，出讓年限為70年，自非稅收入票據(jù)填發(fā)之日起計(jì)算。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記“需取得原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年后，方可通過買賣、贈與等方式上市交易”。市發(fā)改部門會同市財(cái)政、住房保障和房產(chǎn)管理等部門對增購價(jià)格進(jìn)行市場評估，每年公布一次。
明確回購管理
共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭因故需退出保障的，可向代持機(jī)構(gòu)提出回購其份額的申請，由代持機(jī)構(gòu)進(jìn)行回購。取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，回購價(jià)款為原銷售價(jià)款加上按照中國人民銀行同期存款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息，如屆時(shí)市場價(jià)格低于上述價(jià)格的，以市場價(jià)格回購;滿5年的，回購價(jià)款參照增購價(jià)格執(zhí)行。
明確上市交易限制
共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年的，可將其共有產(chǎn)權(quán)保障住房份額上市交易。代持機(jī)構(gòu)在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán);代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)后，購房家庭方可向他人轉(zhuǎn)讓。購房家庭按照其產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。轉(zhuǎn)讓后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房, 土地性質(zhì)由劃撥調(diào)整為出讓。
明確違規(guī)處理制度
共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭存在違反相關(guān)規(guī)定行為的，代持機(jī)構(gòu)可按照相關(guān)約定，要求其改正并追究其違約責(zé)任。
共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭采取隱瞞事實(shí)、弄虛作假等手段違規(guī)取得申購資格的，主管部門應(yīng)取消其資格，按照以下規(guī)定處理，并禁止其在10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房：已簽訂購房合同未交付房源的，由開發(fā)企業(yè)與其解除購房合同;已交付房源的，由主管部門通知其限期騰退，由開發(fā)企業(yè)與其解除購房合同;逾期未騰退的，責(zé)令其按違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)時(shí)政府份額的增購價(jià)格增購政府份額(未公布增購價(jià)格的，按同地段商品住房市場評估價(jià)執(zhí)行)，并就已購份額按上述價(jià)格補(bǔ)繳差價(jià)款。
同時(shí)明確購房家庭被責(zé)令增購政府份額的，所購房源需在購房家庭取得原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿15年后，方可通過買賣、贈與等方式上市交易。(商報(bào)記者 周堅(jiān)洪 文/攝)
