去年12月，北京市住房城鄉(xiāng)建設委等4部門從放寬非京籍家庭購房條件、支持多孩家庭多購一套等方面優(yōu)化樓市政策。如今新政實施已滿一個月，機構數據顯示市場呈現積極變化，中介平臺二手房交易量提升超三成，核心區(qū)優(yōu)質新房來訪轉化率也有所提升，但區(qū)域與項目間分化依然明顯。
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新政出臺后市場表現如何？
2025年12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委等4部門聯合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產相關政策的通知》，政策內容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率，降低公積金貸款首付比例、優(yōu)化營商環(huán)境等五個方面。
北京鏈家研究院監(jiān)測數據顯示，新政滿月后，市場表現較為積極，二手房市場交易量顯著提升。政策調整后1個月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京鏈家交易量較政策出臺前（2025年11月24日至2025年12月23日）增長33%；同期市場活躍度顯著提升，新增客源量、帶看量分別增長14%、18%。
新房市場同樣呈現企穩(wěn)跡象。從網簽數據看，中指研究院監(jiān)測顯示，新政落地一個月來（2025年12月25日-2026年1月24日），北京新建商品住宅日均網簽96套，較新政前（2025年12月1日-24日）日均增長4.3%。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，考慮到春節(jié)前房企促銷力度加大及政策效應持續(xù)釋放，短期市場活躍度有望維持。
北京鏈家研究院分析指出，市場表現轉暖帶有三方面因素。一是市場預期轉好，近期政策密集出臺，帶動市場景氣指數（房源中調漲比例）有所提升，表征市場預期轉好。二是政策出臺后集中簽約，此次政策屬長效政策，其作用會在更長時間內逐步展現，但政策同樣具有加速看房、談判過程中客戶交易的作用。三是季節(jié)規(guī)律，進入一季度后市場通常會存在自然回暖，且本年度春節(jié)偏晚，使得交易高峰提前出現。
從二手房的交易結構來看，剛需類客戶成為當前市場主力。受年末獎金發(fā)放、證件辦理周期等因素影響，一季度向來是剛需群體入市的活躍階段。北京鏈家研究院監(jiān)測顯示，目前全市場交易更偏向于入門級住房，尤其是平原多點及副中心范圍內2居住房，其市場熱度存在季節(jié)性提升。依據以往經驗，春節(jié)假期后交易熱度仍將更偏向于此類地區(qū)及住房。進入二季度后，交易熱度將逐步向改善型、中心城區(qū)住房延伸。
值得注意的是，新政帶動下，區(qū)域與項目間分化依然存在。曹晶晶表示，從區(qū)域表現來看，市場呈現出結構性分化特征：核心區(qū)域優(yōu)質項目受新政帶動明顯，來訪轉化率提升；五環(huán)外郊區(qū)及核心區(qū)內非核心板塊項目表現相對平淡，僅少數性價比突出、產品力較強的項目獲得較好去化。另外，近期北京二手住宅掛牌量有所回落，一定程度表明業(yè)主預期逐步趨穩(wěn)，市場筑底信號初顯。
北京鏈家皂君廟一店商圈經理王劍輝介紹，新政一個月以來，門店已成交8單。當前，業(yè)主端心態(tài)趨于穩(wěn)定，也有部分業(yè)主有觀望情緒，想在春節(jié)后3月份左右再看情況；客戶端由于政策利好，看房的積極性有所提高。以門店近期成交的李女士為例，她屬于二套貸款購房。新政明確二套貸款利率與首套一致，這使得她申請30年期貸款能節(jié)省一筆可觀的利息支出，從而促進其購房決定。
北京鏈家南禮士路地鐵店商圈經理武永青在接受媒體采訪時提及，目前看，整體還是偏向買方市場。不過現在買家想談價，空間也沒之前那么大了，買賣雙方心態(tài)整體比較理性，市場也屬于平穩(wěn)狀態(tài)。
市場有望延續(xù)緩慢修復態(tài)勢
從北京2025年全年市場表現來看，二手住宅已占據北京樓市絕對主導地位。中指研究院數據顯示，2025年北京二手住宅成交17.4萬套，交易量占全市一二手住宅總成交量的比重達81%。交易結構呈現明顯的剛需及剛改特征。2025年，北京總價300萬元以下的二手住宅成交占比達37%，較上年提升5個百分點?？們r在500萬元以下的二手住宅合計成交占比接近七成，且主要集中于五環(huán)外區(qū)域。
曹晶晶指出，北京新房與二手房在產品和價格層面分化顯著。新房產品品質持續(xù)升級，套均總價走高，主要面向改善型客群；而二手房則呈現出總價下沉趨勢。值得關注的是，這種分化客觀上提高了“賣舊買新”置換路徑的資金門檻。
展望后市，中指研究院認為，相較于多數二三線城市已大幅放寬限制，北上深等一線城市在購房資格、購房補助、信貸支持等方面仍有調整余地。預計后續(xù)政策環(huán)境將保持寬松，持續(xù)挖掘潛在購房需求。市場層面，新政對樓市活躍度形成一定支撐，但整體仍處于溫和修復通道。短期內，北京樓市面臨的結構性庫存壓力尚未完全緩解，但在政策持續(xù)發(fā)力、優(yōu)質地塊供應增加、購房綜合成本下行等因素支撐下，市場需求預期有望逐步改善。預計后續(xù)新房與二手市場將延續(xù)緩慢修復態(tài)勢，區(qū)域與項目分化格局仍將持續(xù)。
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