來(lái)源：樓界雜談
2025年的房地產(chǎn)行業(yè)，正以史上最強(qiáng)力度推進(jìn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清。中指研究院權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至12月，已有21家出險(xiǎn)房企完成或獲批債務(wù)重組、重整，累計(jì)化解債務(wù)規(guī)模達(dá)1.2萬(wàn)億元，涉及總負(fù)債超2萬(wàn)億元 。更關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變?cè)谟?，化債思路已從“以時(shí)間換空間”的被動(dòng)展期，全面轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)削債，多組核心數(shù)據(jù)清晰勾勒出行業(yè)從“債務(wù)減負(fù)”到“經(jīng)營(yíng)重生”的轉(zhuǎn)型路徑。
(相關(guān)資料圖)
|從展期到削債：平均削債率超50%
此前房企化債多依賴展期緩沖，但2025年的數(shù)據(jù)印證了行業(yè)邏輯的根本轉(zhuǎn)變——實(shí)質(zhì)削債成為主流，多數(shù)企業(yè)境外債重組削減比例超50%，龍光等企業(yè)更是達(dá)到70%的高比例 。這意味著債務(wù)壓力不再是“延后償還”，而是真正實(shí)現(xiàn)“規(guī)模縮減”。
頭部房企的化債數(shù)據(jù)極具風(fēng)向標(biāo)意義：
融創(chuàng)中國(guó)以全額債轉(zhuǎn)股方案實(shí)現(xiàn)96億美元境外債清零，削債比例達(dá)100%，預(yù)計(jì)減少近600億元償債壓力，成為大型房企境外債清零首例。
旭輝控股境內(nèi)外債務(wù)重組同步落地，涉及境外債本息81億美元（約567億元），削債比例67%，境內(nèi)債削債超50%，有息負(fù)債總額將從842億元壓降至500億元左右。
碧桂園境外債削債比例約66%，境內(nèi)債削減近50%，通過債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)壓力實(shí)質(zhì)性緩解。
金科股份以司法重整方式創(chuàng)下1470億元的行業(yè)最大重整紀(jì)錄，通過多元方案妥善解決8400家債權(quán)人的債務(wù)問題。
截至2025年末，已有融創(chuàng)、碧桂園、旭輝等8家企業(yè)完成境內(nèi)及境外債重組，中梁、當(dāng)代等企業(yè)完成境外債重組，佳兆業(yè)、世茂等企業(yè)境外債重組獲批，化債進(jìn)程呈現(xiàn)“批量落地”態(tài)勢(shì) 。
|組合化債顯效：市場(chǎng)化與司法雙行
1.2萬(wàn)億元化債規(guī)模的落地，離不開多元化工具的精準(zhǔn)應(yīng)用，數(shù)據(jù)見證不同路徑的實(shí)踐成果：
市場(chǎng)化協(xié)商路徑中，融創(chuàng)的全額債轉(zhuǎn)股方案獲得98.5%的債權(quán)人支持，債務(wù)金額支持率達(dá)94.5%，剩余8.58億港元貸款通過“展期+配發(fā)新股”閉環(huán)解決，大股東更以4.5億美元無(wú)息借款轉(zhuǎn)股綁定利益。
司法重整路徑里，金科歷時(shí)兩年半推進(jìn)重整，26.28億元重整投資款全額到賬，52.94億股資本公積轉(zhuǎn)增股票完成劃轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)金+股票+信托受益權(quán)”的綜合清償。
旭輝通過境內(nèi)債現(xiàn)金回購(gòu)實(shí)現(xiàn)高效化債，以2.2億元回購(gòu)資金完成首批11億元債務(wù)化解，現(xiàn)金回收、債轉(zhuǎn)股、以資抵債等組合工具的應(yīng)用，讓其未來(lái)兩年無(wú)需支付境內(nèi)債本息。
|保交付+輕資產(chǎn)：修復(fù)房企造血能力
化債不是終點(diǎn)，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)才是核心。一系列數(shù)據(jù)顯示，完成債務(wù)重組的房企正加速恢復(fù)“造血”能力：
保交付方面，2025年1-11月金科已交付1.43萬(wàn)套住宅及商業(yè)項(xiàng)目，交付面積達(dá)220萬(wàn)平方米 ；融創(chuàng)2022-2024年累計(jì)交付超66.8萬(wàn)套，2025年計(jì)劃交付6萬(wàn)套以完成保交付收官 ；2025上半年55家房企累計(jì)交付超50萬(wàn)套，龍湖、中海等企業(yè)交付滿意度保持高位。
輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成效顯著，瑞安房地產(chǎn)2025上半年核心溢利同比增長(zhǎng)144%至2.63億元，新增3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其中上?！坝佬吕铩表?xiàng)目貨值有望超300億元，合約物業(yè)銷售額同比增長(zhǎng)457%達(dá)34.73億元 ；融創(chuàng)成立而今管理聚焦不良資產(chǎn)盤活與城市更新，碧桂園發(fā)力智能建造領(lǐng)域，2025年前三季度TOP20房企代建新增簽約建面同比增幅達(dá)31%。
銷售端呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)，瑞安房地產(chǎn)上海翠湖天地·六和項(xiàng)目聯(lián)排別墅預(yù)售一周內(nèi)售罄，2025上半年上海單套總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅銷售面積達(dá)31.3萬(wàn)平方米，全國(guó)每10套頂級(jí)豪宅有近6套出自上海。
|債務(wù)出清后：房企轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展
1.2萬(wàn)億元化債背后，是行業(yè)發(fā)展模式的深刻變革。數(shù)據(jù)顯示，房企正逐步告別高杠桿擴(kuò)張：旭輝有息負(fù)債規(guī)模將回落至2017年水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)從“短期高息”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期低息” ；瑞安房地產(chǎn)堅(jiān)守現(xiàn)金流穩(wěn)定原則，通過輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大規(guī)模而不推高杠桿率。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，債務(wù)重組解決了“存量”問題，而2025年保交付壓力持續(xù)減輕、輕資產(chǎn)賽道增速顯著等數(shù)據(jù)，印證了行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展 。未來(lái)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)精度、輕資產(chǎn)變現(xiàn)能力與新賽道探索深度，將成為房企核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵指標(biāo)。
萬(wàn)億化債落地不是行業(yè)故事的結(jié)尾，而是以數(shù)據(jù)為支撐、以轉(zhuǎn)型為內(nèi)核的新起點(diǎn)。隨著債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清、經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著更穩(wěn)健、更健康的方向前行，在城市更新與民生保障中重構(gòu)自身價(jià)值。
標(biāo)簽：
