“爭取成交,忙完這一次,今年就收手”,在國慶假期來臨之前,資深房產中介小龍(化名)鼓足干勁,按照往年的經驗,這本應是他一年中最忙碌的一段時間,但他卻沒有等來屬于他的黃金周。
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),國慶假期廣州商品住宅成交6.0萬平方米,同比下降21%。“今年市場比往年差不少”,小龍愈發(fā)羨慕起了賣豪宅的同行,“豪宅賣得不錯,今年比去年更好了”。
“賣爆了”,廣州一名豪宅中介告訴時代財經,整體市場低迷,但豪宅板塊比較穩(wěn)定。
根據(jù)易居企業(yè)集團的報告,位于廣州市黃埔區(qū)的科城山莊在國慶前夕推新,在單價上漲1萬元/平方米、總價最高接近1300萬元的情況下,推新首周去化率高達83%,而同期推新的9個樓盤整體去化率僅31%。
此外,克而瑞廣佛區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示,今年4月份僅憑PPT開盤賣爆的海珠區(qū)千萬級豪宅琶洲南TOD項目,國慶假期推新去化率達到58%,同期11萬/平方米以上單價段的頂豪平均去化率為58%,而5萬/平方米以下的樓盤去化率未超過21%。
盡管交易標的都是70年產權的住宅,但豪宅向來被視為一個獨立的細分領域,尤其近兩年整體市場低迷,更突顯了豪宅市場的獨立性,而豪宅中介也在感受著其他中介難以感受的市場溫度。
市場降溫,豪宅不冷
“打新五次,終于上岸前海頤城棲灣里”,林仲(化名)是深圳的一名豪宅客,看的基本都是總價千萬級別的房子。從2020年底開始,他跑了近二十個新盤,遍布南山、福田、龍華、(龍崗)坂田和光明,見證了深圳市場由熱轉冷,但他參與過打新的樓盤都不冷清。
“打新”原本是一個股市概念,指“新股申購”,而不少投資者參與“打新”是希望新股上市后股價上漲,再賣出股票變現(xiàn)從而獲利。由于一手房限價,房地產市場出現(xiàn)一手房價和二手房價倒掛的現(xiàn)象,“打新”也出現(xiàn)在樓市里。
深圳豪宅盤持續(xù)火熱的一部分原因來自于一二手房價的倒掛,這甚至導致“日光”現(xiàn)象的出現(xiàn)??硕鹕钲趨^(qū)域在一份報告中指出,豪宅盤之所以能夠日光,一是因為房價倒掛明顯而“獲利空間大”,二是豪宅“占據(jù)城市核心區(qū)域的地段,享有優(yōu)質的自然景觀資源”。
以林仲最終購買的頤城棲灣里為例,9月28日開盤推出352套千萬級住宅,總價最高超過2600萬元,均價10.25萬元/平方米,與周邊二手房價存在4-5萬元/平方米的價差。由于客戶數(shù)量遠多于房源數(shù)量,頤城棲灣里最終通過搖號確定選房順序??硕鹕钲趨^(qū)域的數(shù)據(jù)顯示,開盤當天頤城棲灣里成功賣掉347套,去化率98.5%,接近“日光”。
而比頤城棲灣里早一個星期開盤的招商璽家園則實現(xiàn)了當日清盤。9月21日,位于深圳蛇口太子灣片區(qū)的招商璽家園推出604套起步總價為1244萬元的豪宅,招商璽家園宣布售罄,總貨值超過100億元,成為深圳今年第二個“日光”的豪宅新盤。根據(jù)克而瑞深圳區(qū)域的數(shù)據(jù),招商璽家園價格倒掛更為明顯,與周邊二手房實際掛牌價存在約8-10萬元/平方米的巨大價差。
林仲告訴時代財經,雖然他所關注的豪宅市場熱度不減,但市場整體降溫也影響了購房心態(tài):“剛開始看房那會兒很想上車,感覺是個新盤就想買,因為那個時候樓市很火,大家都在說只要買了就能賺,不管買哪里。樓市降溫以后,再加上看的盤多了,就淡定了很多,考慮得更全面了,也學會了對比、權衡和分析”。
克而瑞地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示,國慶期間深圳有5個樓盤開盤,一共推出2947套房,去化652套,去化率為22%,而2020年、2021年國慶期間的去化率分別為39%和55%。
不止北上廣深,三四線也有豪宅熱
不止廣州和深圳,北京多個豪宅樓盤也選擇在國慶節(jié)前開閘入市,而由于市場反應熱烈,導致國慶假期可供選擇的房源所剩無幾,甚至斷貨。
以北京市朝陽區(qū)的中建玖合府為例,9月30日,中建玖合府在選房的第一天便“日光”,而受捧的主要原因是地段優(yōu)質和房價倒掛。
時代財經了解到,項目由10棟商品住宅樓組成,全部412戶商品住宅將在首次開盤中推出,面積介于143平方米至235平方米,其中至少95%的房源面積超過165平方米,均價達11.7萬元/平方米,但由于中建玖合府是共有產權房,買家只能購買并持有90%產權份額,按照以上的購房條件,中建玖合府大多數(shù)房源的總價或將超過1900萬元。
貝殼找房顯示,中建玖合府周邊的次新房太陽公元,均價接近15.9萬元/平方米,臨近的紅璽臺更是超過了16.3萬元/平方米,即便是樓齡超過10年的豐和園二手房均價也已接近13.4萬元/平方米。
火的不止是一線城市,時代財經調查發(fā)現(xiàn),天津、合肥、溫州、南寧和福州等城市,在整體市場低迷的情況下同樣傳出豪宅暢銷的消息。
其中,位于浙江溫州的招商保利天樾璽在國慶假期5天內實現(xiàn)了3億元的銷售額。貝殼找房顯示,該樓盤的參考單價為4.46萬元/平方米,超過溫州整體房價的2倍,部分房源總價達到了1850萬元/套。
而克而瑞廣西區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示,位于廣西南寧的萬科瑧灣悅亦在國慶假期前三天累計銷售超7000萬元,該樓盤單價為2.35萬元/平方米,而南寧整體房價僅超過1.1萬元/平方米。不過,南寧當?shù)氐馁Y深業(yè)內人士告訴時代財經,“瑧灣悅賣得好我認為是因為萬科瑧山悅是一個價格不降反漲的樓盤,現(xiàn)在二手房價比開盤價升了不少,而且有價無市,萬科瑧灣悅是南寧第二個萬科臻系產品”。
福州方面,根據(jù)吉屋網的信息,9月30日開盤的豪宅盤國貿天琴灣,在開盤不到兩天成功賣掉126套,去化率70%,而目前已去化90%,該樓盤的精裝備案均價5.58萬元/平方米,總價介于1100-1700萬元之間。
在今年6月的一份報告中,克而瑞地產研究中心指出,今年上半年,新房市場改善繼續(xù)進階,剛需產品市場份額明顯縮水,一線城市主力面積段由90平方米以下升級為90-110平方米,二線、三四線城市140平方米以上大面積產品走俏。
該報告續(xù)指,在財富階層在資產保值的訴求下,豪宅市場韌性較足,前5月總價千萬級豪宅成交套數(shù)同比僅下跌14%,深廣寧杭等城市頂豪成交依然堅挺,深圳3千萬以上豪宅成交同比翻番,單價10萬元以上豪宅成交同比增長53%。