編者按：近期，有購房者在收房時發(fā)現(xiàn)，房子近一半都是“公攤面積”。那么，究竟什么是“公攤面積”？由誰測算？到底能不能取消？本期《紅樓知乎》，小編就和大家聊聊關(guān)于公攤面積的那些事兒。
(資料圖片僅供參考)
一、什么是“公攤面積”？哪些屬于公攤面積？
公攤面積制度在我國存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。
具體來說：
套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。
二、哪些面積不包含在公攤面積內(nèi)？
公攤面積不包括：
1、從屬于人防工程的地下室、半地下室；
2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹欤?/p>
3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。
三、“公攤面積”由誰來測算？
一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過以下程序：
1、設(shè)計單位的圖紙測算；
2、主管部門對公攤的核算；
3、在項目竣工后，測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進行一次測算。
目前，涉及公攤測量，我國共有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》2個國家標(biāo)準(zhǔn)，但由于一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。
此外，目前不少商品房采用的是預(yù)售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。
四、公攤面積國家標(biāo)準(zhǔn)是多少呢？
目前國家沒有明確的規(guī)定公攤面積必須控制在哪個區(qū)間范圍內(nèi)，不同性質(zhì)的樓宇公攤比例也不同，根據(jù)現(xiàn)在市場上常見的幾種住宅，可以參考以下幾種情況：
7層以下住宅公攤率為7~12％；
7~11層住宅公攤率為10~20％；
12~33層住宅公攤率為14~24％；
別墅類的公攤率為1~8％。
五、簽購房合同時，應(yīng)注意公攤的哪些信息？
國家目前對住宅的“公攤面積”并沒有設(shè)置上限和下限，但這并不意味著“公攤面積”可任由開發(fā)商隨意設(shè)定。
在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水有明確要求：出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對值3%的標(biāo)準(zhǔn)，多退少補。即合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權(quán)退房。同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。
律師提示，購房人在前期簽訂購房合同時，一定要注意根據(jù)政策細(xì)化買賣合同的條款。
六、收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水，業(yè)主如何維權(quán)？
在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖、房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。
七、“公攤面積”易引發(fā)糾紛，是否能取消？
在業(yè)內(nèi)人士看來，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫彿空叩臋?quán)利。《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
從購房人的角度來說，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動區(qū)域減少等配套設(shè)施問題，進而影響居住的質(zhì)量與舒適度。
此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中可能會出現(xiàn)很多困難和問題。
（內(nèi)容綜合來源于央視新聞微信公眾號、房產(chǎn)知識庫）
