法官您好，我購買的婚房還未過戶卻被查封了，怎么辦？
近日，上海市楊浦區(qū)人民法院（以下簡稱上海楊浦法院）在辦理一起執(zhí)行異議案件中，在依法查明相關(guān)事實的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)幫助異議人劉先生解決房屋解封和過戶難題。案件審結(jié)后，劉先生向承辦法官贈送了錦旗，贊揚承辦法官“懷愛民之心，辦利民之事”。
究竟是怎么回事？
一起來看看
【資料圖】
購買新房未過戶就被查封
購房人提出執(zhí)行異議劉先生購買張女士名下的一套房產(chǎn)作為婚房，并按照購房合同的約定支付了大部分購房款，但尚未辦理過戶登記。某日，劉先生發(fā)現(xiàn)房屋竟被法院查封了。經(jīng)咨詢房管部門得知，該房屋上不僅存在他人的抵押權(quán)，而且在法院受理的一起金融借款合同糾紛訴訟中，又被采取了查封的保全措施。劉先生了解原委后，遂向上海楊浦法院提出了案外人執(zhí)行異議。
案件受理后，承辦法官李凌云第一時間就異議申請書反映的情況進行核查。經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，劉先生雖與被執(zhí)行人張女士簽署了房屋買賣合同，也支付了大部分房款，但欠缺實際占有房屋的證據(jù)，且房屋上還有第三方抵押權(quán)，也影響房屋過戶手續(xù)的辦理。
李法官當即與劉先生聯(lián)系，向其釋明法律規(guī)定。劉先生表示愿意盡快支付房屋余款給抵押權(quán)人和申請執(zhí)行人，希望法院能搭建溝通協(xié)商平臺。李法官隨即與申請執(zhí)行人、第三方抵押權(quán)人取得聯(lián)系，告知相關(guān)情況。申請執(zhí)行人也不希望通過強制拍賣房屋實現(xiàn)債權(quán)，同意協(xié)商解決。
多方協(xié)力化解糾紛
撤回申請 順利過戶由于涉及房屋查封的相關(guān)程序，李法官與執(zhí)行法官溝通后，組織了聽證談話，指導(dǎo)各方當事人圍繞剩余購房款項的清償、涉案房屋買賣的稅收支付等問題進行了多次協(xié)商，最終達成一致。劉先生支付相應(yīng)款項滌除抵押權(quán)后，將剩余房款交付申請執(zhí)行人，申請執(zhí)行人申請解除了對房屋的查封，讓劉先生與張女士順利完成房屋的登記過戶手續(xù)。最終，劉先生成為房屋的真正權(quán)利人后主動撤回了執(zhí)行異議申請。
01
什么是案外人異議？
案外人異議申請，是指執(zhí)行過程中，執(zhí)行案件當事人之外的人對執(zhí)行標的主張所有權(quán)或其他足以對抗執(zhí)行的實體權(quán)利，請求執(zhí)行法院停止執(zhí)行。提出主體為當事人之外的案外人，即實體權(quán)利因執(zhí)行而受到損害的不特定第三人，其向法院主張實際享有對執(zhí)行標的的權(quán)利，旨在阻止、排除對特定標的的執(zhí)行，屬于實體上的權(quán)利救濟。
案外人異議與執(zhí)行行為異議統(tǒng)稱為執(zhí)行異議。
02
如何提出案外人異議？
案外人應(yīng)當在異議指向的執(zhí)行標的執(zhí)行終結(jié)之前，以書面形式向負責執(zhí)行的法院提出異議，法院自收到書面異議之日起15日內(nèi)進行初步審查，即主要依照登記記載的內(nèi)容來判斷異議人是否系執(zhí)行標的的權(quán)利人。法院認為異議人理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行，理由不成立的，裁定駁回。
03
案外人不服裁定的救濟途徑？
案外人、當事人對執(zhí)行異議裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起15日內(nèi)向人民法院提起訴訟，此即執(zhí)行異議之訴。
文字丨張宇桐 嚴丹池攝影丨張宇桐
