雖然房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處于向下階段，但邊際上持續(xù)改善。政策糾偏下按揭貸款有小幅改善，需關(guān)注市場(chǎng)預(yù)期變化。整體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊估值處于低位，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放中，長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)加速出清，優(yōu)質(zhì)房企有望受益。
政策調(diào)控一直是壓在房地產(chǎn)行業(yè)身上的一座大山，但隨著政策有所偏暖，政策底部或已過(guò)去。銀河證券分析師王秋蘅指出，9月以來(lái)政策對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)一貫且偏暖，我們認(rèn)為政策底已過(guò)，未來(lái)政策落地有以下幾個(gè)方面。第一，“房住不炒”基調(diào)不變，“大放水”式寬松難現(xiàn)。第二，對(duì)首套和改善型住房加強(qiáng)信貸支持，或在首付比例、利率、購(gòu)房規(guī)則等方面一城一策。第三，加強(qiáng)對(duì)房企融資支持。第四，各地方有更大的自主權(quán)進(jìn)行政策調(diào)整，未來(lái)“限漲”和“限跌”并行，“調(diào)控”和“調(diào)整”并行。
目前房地產(chǎn)行業(yè)處于“基本面底”+“政策底”的組合，政策逐步從信貸端過(guò)度到需求端，之前壓制估值的關(guān)鍵因素得到緩釋，板塊目前“低估值、低倉(cāng)位、高股息”的特征具備足夠的安全邊際和彈性，王秋蘅認(rèn)為，今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中長(zhǎng)期維度，在集中度提升和盈利企穩(wěn)預(yù)期下，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的“三好房企”將享有更高的估值溢價(jià)。
東北證券分析師王小勇也指出，行業(yè)beta趨勢(shì)性向上趨勢(shì)不變，穩(wěn)健綠檔房企將加速集中，推薦投融資方面具備優(yōu)勢(shì)的頭部綠檔房企，建議投資者關(guān)注萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、新城控股、金科股份。
萬(wàn)科A(000002)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理
公司土儲(chǔ)方面堅(jiān)持量入為出與理性投資，在保障優(yōu)質(zhì)投資質(zhì)量的同時(shí)補(bǔ)充合適的項(xiàng)目資源。2021年前三季度公司新增132個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容建面2241萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)22.3%，總體增長(zhǎng)穩(wěn)健;2021年第三季度單季，公司新增37個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容建面735.7萬(wàn)方，同比下滑13.6%。華安證券指出，公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理。其中公司有息負(fù)債占總資產(chǎn)比例13.6%，且有息負(fù)債中70.6%為長(zhǎng)期負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。公司堅(jiān)持“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，土儲(chǔ)資源充裕且結(jié)構(gòu)合理，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資成本處于行業(yè)較優(yōu)水平。在行業(yè)增速放緩的大背景下，公司憑借多元化業(yè)務(wù)與主營(yíng)業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，協(xié)同效應(yīng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)并逐步進(jìn)入回報(bào)期。
保利發(fā)展(600048)增持股份彰顯信心
公司前三季度實(shí)現(xiàn)簽約金額4102.32億元，同比增長(zhǎng)11.66%，實(shí)現(xiàn)簽約面積2543.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.08%。新開(kāi)工面積3659萬(wàn)平方米，同比減少4.68%，竣工面積2437萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.60%。銀河證券指出，公司堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，重視健康的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)守三道紅線，截至三季度末實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率67.6%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率65.6%，現(xiàn)金短債比2.32，保持“綠檔”。豐厚的在手現(xiàn)金和優(yōu)越的債務(wù)結(jié)構(gòu)有利于公司在新的融資監(jiān)管及土地集中出讓機(jī)制下獲取更多有利資源，構(gòu)筑領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)。8月保利集團(tuán)增持公司股份50萬(wàn)股，并計(jì)劃于未來(lái)6個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持，公司董事長(zhǎng)及全體高管計(jì)劃于未來(lái)6個(gè)月內(nèi)增持公司股份，彰顯對(duì)公司長(zhǎng)期信心。
金地集團(tuán)(600383)具備長(zhǎng)期投資價(jià)值
公司在2021年前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1062萬(wàn)方，同比上升29%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2287億元，同比上升34%，已完成年度2800億元銷售目標(biāo)的81.7%。2021年前三季度，公司通過(guò)多元化方式新增土地101宗，新增土地儲(chǔ)備1492萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)投資額1135億元，拿地單價(jià)7607.2元/平，同比下滑5%。光大證券指出，考慮到往年四季度為公司竣工高峰期，疊加公司低毛利項(xiàng)目多于上半年集中交付，預(yù)期公司全年結(jié)算利潤(rùn)或較去年同期小幅提升。整體來(lái)看，公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，信用優(yōu)勢(shì)明顯，連續(xù)多年穩(wěn)定分紅，下半年毛利率如期修復(fù)，公司董事長(zhǎng)增持彰顯管理層信心。公司目前估值具備較強(qiáng)吸引力，股息率水平較高，具備長(zhǎng)周期配置價(jià)值。
招商蛇口(001979)銷售表現(xiàn)優(yōu)于同行
公司2021年前三季度公司實(shí)現(xiàn)收入818億元，同比增長(zhǎng)63%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)64億元，同比增長(zhǎng)190%。前三季度銷售金額2410億元，同比增長(zhǎng)27%;銷售面積1038萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)26%;銷售均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)0.2%。國(guó)金證券指出，公司銷售表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，主要受益于公司聚焦核心一二線城市的戰(zhàn)略。今年下半年以來(lái)，房企現(xiàn)金流壓力普遍增大，三四線的項(xiàng)目降價(jià)跑量現(xiàn)象較為普遍。公司整體銷售均價(jià)相較去年同期仍有增長(zhǎng)，也主要受益于項(xiàng)目所在區(qū)域多為核心區(qū)域。截至2021年三季度末，公司現(xiàn)金短債比為1.8倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為59.6%，凈負(fù)債率為34.0%，均滿足“三條紅線”的要求，為“綠檔”企業(yè)。
