萬科長租公寓品牌泊寓。南方日報記者 朱洪波 攝
近日，萬科萬村計劃取消部分深圳農(nóng)民房房源的消息，進一步證實了此前萬科高管在年度股東大會上所言的多元化業(yè)務(wù)回報不盡人意的說法。
深圳地產(chǎn)分析人士李宇嘉認為，傳統(tǒng)的拿地—融資—建房—賣房這樣的周轉(zhuǎn)模式房企非常熟練，但要做物業(yè)自持運營和跨界創(chuàng)新，深圳房企還有很長的路要走。
值得關(guān)注的是，近年來，隨著地產(chǎn)業(yè)告別快速擴張期，以萬科、恒大、金地、佳兆業(yè)、京基、星河等為代表的深圳房企積極開拓非開發(fā)住宅業(yè)務(wù)，有的與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)，比如租賃、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，也有的直接跨界，涉足金融資本、文教體旅、科技產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，開始“去地產(chǎn)化”操作。
那么，深圳房企在多元化開拓中具體有哪些表現(xiàn)?對于多元化開拓又有哪些規(guī)劃和目標呢?
龍頭房企收攏多元化業(yè)務(wù)
近年來，萬科大力推進多元化業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型做城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，業(yè)務(wù)已延伸至商業(yè)、長租公寓、物流倉儲、冰雪度假、教育等領(lǐng)域，尤其是租賃業(yè)務(wù)已成為開發(fā)業(yè)務(wù)平起平坐的核心業(yè)務(wù)。但萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝此前在年度股東大會上坦言，目前萬科集團的多元化業(yè)務(wù)的回報水平不盡如人意。
地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)優(yōu)勢漸漸消失，多元業(yè)務(wù)又發(fā)展緩慢，使得萬科倍感壓力。2018年第三季度開始，萬科正式由以往的多元拓展模式變?yōu)槭諗烤劢鼓Ｊ剑行I(yè)務(wù)被暫停開拓或壓縮規(guī)模，比如養(yǎng)老等。
正如萬科董事會主席郁亮形容萬科多元化發(fā)展目前是“修枝剪葉”不是“砍樹伐木”一樣，從單一的住宅開發(fā)到多元化布局，已成為深圳房企近年來的戰(zhàn)略方向。而對開拓的新業(yè)務(wù)適時調(diào)整，是一貫的做法。
比如恒大近年來涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，從地產(chǎn)、旅游、金融、大健康一直跨界到新能源汽車行業(yè)，許家印稱，未來5年恒大不會再涉及更多產(chǎn)業(yè)。
實際上，恒大多元化業(yè)務(wù)開拓并非一帆風(fēng)順。過去恒大嘗試過糧油、乳業(yè)以及礦泉水等產(chǎn)業(yè)，但由于每年產(chǎn)值太小而取消或收縮。在許家印看來，選擇一個產(chǎn)業(yè)布局的標準，是期望該產(chǎn)業(yè)的規(guī)模應(yīng)和恒大目前的規(guī)模相匹配，比如旅游、大健康和新能源汽車未來都是可過萬億規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，市場空間巨大。
文教體旅“開花”，增多連接用戶觸點
在開拓創(chuàng)新過程中，參與文教體旅領(lǐng)域的深圳房企最多。
文創(chuàng)方面，在深圳，招商蛇口價值工廠及南海意庫、華僑城OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、滿京華美術(shù)館、星河國風(fēng)藝術(shù)館、萬科美術(shù)館及萬科設(shè)計公社等，都是房企用于與用戶連接、互動的藝術(shù)空間。
而教育方面，京基深圳城市大學(xué)和萬科梅沙教育都是各階段教育業(yè)務(wù)的代表。“未來城市將是一個能持續(xù)發(fā)展、體系完整的細胞城市，萬科要與深圳人產(chǎn)生上億級的觸點，來增強消費者對萬科品牌和產(chǎn)品的認知。”萬科集團梅沙教育事業(yè)部首席執(zhí)行官張紀文認為。
體育方面，恒大和佳兆業(yè)各有一支中超足球隊。恒大足球隊已經(jīng)多次贏得亞冠、聯(lián)賽冠軍，而佳兆業(yè)則正在適應(yīng)中超。金地的網(wǎng)球產(chǎn)業(yè)一枝獨秀，旗下弘金地體育產(chǎn)業(yè)有限公司已在網(wǎng)球垂直產(chǎn)業(yè)鏈深耕多年，涉足賽事經(jīng)紀、體育教育、體育科技、體育資產(chǎn)等四大產(chǎn)業(yè)集群。
為何房企如此專注開拓新產(chǎn)業(yè)?金地方面表示，網(wǎng)球產(chǎn)業(yè)最終意在反哺主業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)多個產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動耦合。
而在文旅產(chǎn)業(yè)走得更遠更順的，則是華僑城集團。華僑城集團從早期世界之窗、歡樂谷開始，就已獨辟蹊徑。雖然文旅產(chǎn)業(yè)資金投入大、沉淀周期長、產(chǎn)業(yè)鏈條長，但華僑城集團卻以文化旅游帶動輻射區(qū)域的商業(yè)配套、生活品質(zhì)，進而帶動居住產(chǎn)品的銷售以反哺文旅上的投入，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
跨界科技產(chǎn)業(yè)，尋求發(fā)展新賽道
隨著深圳創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略的深入落實，深圳房企也開始大力投入科技產(chǎn)業(yè)，以恒大、寶能為代表的房企進入新能源產(chǎn)業(yè)，萬科開始在不動產(chǎn)科技方面想法多多，而星河產(chǎn)業(yè)則通過股權(quán)投資不斷布局科技產(chǎn)業(yè)，甚至涉足航空航天產(chǎn)業(yè)。
恒大和寶能擁抱科技的方式非常直接——投資某一個新興領(lǐng)域的主體產(chǎn)業(yè)，如新能源汽車領(lǐng)域，選擇投資整車項目;而中小房企則更愿意選擇上下游產(chǎn)業(yè)鏈，如投資鋰離子動力電池等項目。
恒大發(fā)布的2018年財報指出，要力爭成為新能源汽車集團，計劃3年內(nèi)實現(xiàn)50萬至100萬輛的產(chǎn)能建設(shè)。公開資料顯示，恒大已經(jīng)在整車研發(fā)制造銷售、動力電池技術(shù)、輪轂電機技術(shù)、社區(qū)充電等領(lǐng)域完成布局。
寶能也在力爭用10—15年時間將寶能汽車打造成為具有強大競爭力的汽車集團。在整車領(lǐng)域，寶能以66.3億元收購控股了觀致汽車，先后在廣州、杭州、昆明、西安、昆山等地建立生產(chǎn)基地。
深圳房企有的涉足新能源，有的則“仰望星空”。2018年10月29日，由星河創(chuàng)投已投企業(yè)——成都國星宇航科技有限公司(下稱“國星宇航”)設(shè)計研制的型號為Scorpio-1的“星河號”衛(wèi)星發(fā)射成功。星河以“產(chǎn)城融投”模式，通過50億產(chǎn)業(yè)基金，參與投資孵化近40余家涵蓋人工智能、航空航天等領(lǐng)域企業(yè)，其中，星河在商業(yè)航天領(lǐng)域已投資了國星宇航、天儀研究院、星際榮耀3家企業(yè)。
財經(jīng)評論員嚴躍進分析，目前房企在業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面，活躍的主要是龍頭企業(yè)，此類企業(yè)資金實力雄厚，積極探索科技創(chuàng)新項目值得肯定，但業(yè)務(wù)管理方面還是需要穩(wěn)定技術(shù)和管理團隊，這在產(chǎn)品創(chuàng)新初期尤其很關(guān)鍵。(記者 李榮華)
