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萬科再提“活下去”,剛開年房產(chǎn)三巨頭都坐不住了?

2019-03-05 08:56:07 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞微信號

萬科再提“活下去”,恒大、碧桂園放大招!剛開年,房產(chǎn)三巨頭都坐不住了?

2月25日,《萬科周刊》發(fā)布了萬科董事會(huì)主席郁亮的一份內(nèi)部發(fā)言稿,其中指出,2019年萬科要“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”,保證萬科活下去、活得好、活得久。

僅僅3天后的2月28日,有消息稱,自2月12日開工至今,碧桂園出現(xiàn)大規(guī)模“裁員”,有部門裁員幅度至50%。這一次裁員波及總部和區(qū)域,范圍相較于以前更廣。

同日,有媒體報(bào)道,恒大集團(tuán)董事局主席許家印在2月27日下午親自主持召開的恒大全集團(tuán)銷售大會(huì)上表示,所有在售項(xiàng)目住宅(含公寓及寫字樓)可有9折優(yōu)惠(受備案價(jià)影響價(jià)格除外),商鋪8折優(yōu)惠。

頭部房企的一舉一動(dòng)往往會(huì)對行業(yè)產(chǎn)生巨大影響,更何況是位列行業(yè)TOP3房企。從萬科內(nèi)部講話,到碧桂園裁員傳聞,再到恒大全國降價(jià),頭部房企調(diào)整映射出其對行業(yè)趨勢持何種判斷?對行業(yè)將會(huì)產(chǎn)生何種影響?2019年樓市到底會(huì)走向何方?

TOP3房企率先動(dòng)起來

2月25日,《萬科周刊》微信公號發(fā)布了董事會(huì)主席郁亮的一份內(nèi)部發(fā)言稿,其中指出“經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,‘L’型走勢尚未探底,宏觀形勢并不樂觀”,并表示,2019年萬科要“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”,保證萬科活下去、活得好、活得久。

該內(nèi)部發(fā)言也成為當(dāng)日眾多媒體爭相報(bào)道的焦點(diǎn)。

而針對2月28日網(wǎng)傳的碧桂園裁員50%消息,碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)記者采訪時(shí)明確表示:沒有裁員,50%也是沒有的事,此次“裁員”系組織架構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。

在3月1日碧桂園舉行的2019年春節(jié)后的第一次集團(tuán)管理會(huì)議上,創(chuàng)始人楊國強(qiáng)針對“裁員”傳聞回應(yīng)稱:“肯定不是裁員,我們把大家招進(jìn)來不容易,不希望任何人由于市場情況變化在我們公司被裁掉。公司接下來會(huì)有很多新的業(yè)務(wù),包括機(jī)器人、智能建造、新材料、機(jī)器人餐廳、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鳳凰優(yōu)選超市等各個(gè)方面都需要大量的人才。相信到今年年尾,集團(tuán)員工總量會(huì)比年初還要多。”

記者從接近碧桂園的人士處獲悉,目前區(qū)域確實(shí)在進(jìn)行較大規(guī)模人員調(diào)整,根據(jù)區(qū)域業(yè)績對應(yīng)人員編制。如果目標(biāo)業(yè)績下調(diào),則相對應(yīng)調(diào)整員工編制。有些區(qū)域變動(dòng)不大,有些區(qū)域就很慘,“優(yōu)化”人數(shù)達(dá)到1000人。

記者在一份恒大官方折扣說明上看到,購房人能夠享受92折、95折、3萬元購房券以及贈(zèng)送家電等多重優(yōu)惠。恒大集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,全國項(xiàng)目基本執(zhí)行統(tǒng)一的折扣標(biāo)準(zhǔn),不同的區(qū)域可能略有差異。

頭部房企調(diào)整為哪般?

實(shí)事上,高喊需要“跳出路徑依賴和牛市思維”的萬科,在土地市場上仍然沒有手軟。記者查閱相關(guān)資料獲悉,萬科2018年三季度拿地金額逼近恒大、碧桂園、保利等房企總合。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,大部分城市去化速度放緩,房地產(chǎn)龍頭企業(yè)拿地的節(jié)奏明顯分化,萬科在今年1~2月合計(jì)拿地金額達(dá)283億元,行業(yè)排名首位。

上述接近碧桂園的人士向記者透露,此次“優(yōu)化”的范圍涉及到成本管控、投資、運(yùn)營、設(shè)計(jì)和財(cái)務(wù)等多個(gè)部門。優(yōu)化的具體方式各區(qū)域也沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),就是根據(jù)區(qū)域的業(yè)績指標(biāo),把多出編制之外的員工通過制度考核的方式淘汰,對能力不足的員工進(jìn)行“優(yōu)化”。一般而言,一二線城市三千萬業(yè)績有一個(gè)員工的編制,三四線城市大概兩千萬業(yè)績有一個(gè)編制。該制度是今年執(zhí)行的,去年沒有這個(gè)制度。

記者注意到,在“優(yōu)化”人員的同時(shí),碧桂園仍然在為新的業(yè)務(wù)板塊招兵買馬。一周前,旗下博智林機(jī)器人正式開啟2019年全球招募,招募范圍涵蓋高級管理崗和各類技術(shù)研發(fā)崗位;在2018年下半年,農(nóng)業(yè)人才的招聘也在為農(nóng)業(yè)板塊加碼布局。

至于恒大本次全國降價(jià),記者注意到,事實(shí)上恒大每年都會(huì)進(jìn)行兩次全國性促銷,折扣力度有所不同。對比去年同時(shí)期,恒大推出的折扣是88折。進(jìn)行折算之后,本次降價(jià)優(yōu)惠并不明顯。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向記者分析認(rèn)為,“2019年全國樓市將面臨調(diào)整壓力,作為一線龍頭企業(yè)會(huì)主動(dòng)應(yīng)對,加快資金周轉(zhuǎn),提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。雖然企業(yè)會(huì)提出很多口號,但更要看他們行動(dòng)如何。”

可能引發(fā)行業(yè)洗牌?

郁亮在內(nèi)部講話中談到萬科目標(biāo)時(shí)強(qiáng)調(diào),明確發(fā)展方向,聚焦主航道,鞏固提升基本盤。

楊國強(qiáng)春節(jié)后的第一次集團(tuán)管理會(huì)議上說:我們要做一個(gè)高科技企業(yè),未來地產(chǎn)只是多元業(yè)務(wù)中的一部分,公司已經(jīng)在用心謀劃新的業(yè)務(wù)。

許家印在集團(tuán)銷售大會(huì)上表示,所有在售項(xiàng)目住宅(含公寓及寫字樓)可有9折優(yōu)惠(受備案價(jià)影響價(jià)格除外),商鋪8折優(yōu)惠。

恒大員工曬出的全線九折

頭部房企的一舉一動(dòng)往往會(huì)對行業(yè)產(chǎn)生巨大影響,更何況本次連續(xù)曝出新動(dòng)作的是目前位列行業(yè)TOP3的頭部房企。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉接受記者采訪時(shí)表示,“短期來看,頭部企業(yè)無論是組織架構(gòu)還是人員,還是降價(jià)帶來的利潤都會(huì)有所損失,但未來兩三年來看,這一動(dòng)作會(huì)引起中小企業(yè)——尤其是民營中小開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)一些問題。”

“頭部企業(yè)的率先調(diào)整可能引起行業(yè)的重新洗牌,行業(yè)預(yù)期悲觀的情況下,部分中小企業(yè)可能進(jìn)一步陷入資金困境。未來半年到一年,頭部企業(yè)在行業(yè)下行調(diào)整周期中會(huì)迎來比較好的收并購機(jī)會(huì),盡管這種機(jī)會(huì)并非主觀造成。”張宏偉說。

今年樓市走向何方?

2019年前兩月,盡管房地產(chǎn)市場仍被低迷氛圍籠罩,但部分城市還是露出了些許回暖跡象。一些城市新盤供應(yīng)量開始加大,調(diào)控政策略有放松,市場各方的熱情紛紛被調(diào)動(dòng),開發(fā)商的熱情也蔓延到了土地市場。

2月下旬,深圳灣某高端豪宅、最低價(jià)超過2000萬/套卻受到購房者追捧;某房企北京區(qū)域啟動(dòng)了“搶收計(jì)劃”,單周認(rèn)購額達(dá)15億元;廣州一日出讓三宗地塊攬金116億元。

一邊是宏觀經(jīng)濟(jì)走勢尚待明朗,一邊是似乎小陽春收割行情觸發(fā)在即,樓市向左走還是向右?

記者注意到,春節(jié)后南京等多個(gè)城市出臺(tái)人才落戶政策,樓市調(diào)控“松綁”信號被加碼放大。同時(shí),不少城市新盤集中入市,成交低迷期累積的購房需求也在近期得到釋放,中介機(jī)構(gòu)借此機(jī)會(huì)紛紛放出“搶購、搶認(rèn)籌”的消息,樓市“小陽春”仿佛一觸即發(fā)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1月份商品住宅銷售價(jià)格下跌城市明顯增多,70個(gè)大中城市中,58城新建住宅價(jià)格上漲,4城持平,8城下調(diào)。二手房價(jià)格17城出現(xiàn)下調(diào),12城持平,上漲城市進(jìn)一步減少至41個(gè)。

據(jù)張宏偉判斷,今年銷售情況不會(huì)太樂觀,仍然繼續(xù)維持目前的趨勢,開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量,降低利潤率、提前回款確?,F(xiàn)金流。

盧文曦指出,“全國樓市分化格局依然呈現(xiàn),因此小陽春也會(huì)有所分化。一部分承壓的三四線在去化上仍有壓力,相反經(jīng)過一年多調(diào)整,部分一二線城市或有好于去年同期的成交量。一方面一年多積累,這些積壓的客戶需要釋放;另一方面,限價(jià)背景下市場對今年走勢較為謹(jǐn)慎,以價(jià)換量為主流方式,較有性價(jià)比的產(chǎn)品仍會(huì)受到市場認(rèn)可。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,最近市場回暖的原因很簡單,看看2月份的PMI就知道了。市場是回光返照還是小陽春要看一季度的經(jīng)濟(jì)情況。

“當(dāng)下企業(yè)還是應(yīng)該順應(yīng)市場周期,做出些調(diào)整,當(dāng)自己調(diào)整好了,就有更多的市場機(jī)會(huì)。在市場格局迅速發(fā)生變化的時(shí)候,可能頭部企業(yè)更加先知先覺。”張宏偉認(rèn)為。(包晶晶 魏瓊)